SCPI : le pari immobilier qui tient encore la route face à la morosité des placements sécurisés

Dans un climat économique marqué par la déprime des placements à capital garanti – Livret A, LEP ou comptes à terme – les investisseurs en quête de rendement cherchent des alternatives plus robustes. Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) semblent répondre à cette attente, malgré un niveau de risque modéré et une liquidité limitée. Si l’année 2024 avait déjà confirmé leur solidité, les chiffres du premier trimestre 2025 tendent à rassurer les épargnants : la pierre-papier continue de distribuer généreusement. Mais à quelles conditions ? Et quels signaux faut-il surveiller ?

📊 Des rendements soutenus, malgré une conjoncture prudente

Le premier trimestre 2025 affiche un taux de distribution (TD) moyen de 4,26 %, selon les données compilées par Rock’n’Data à partir de 129 SCPI de rendement. Si ce chiffre est en retrait par rapport aux 4,72 % de rendement moyen enregistrés en 2024 (source : Aspim), cette baisse apparente cache un biais saisonnier : les sociétés de gestion ont tendance à distribuer davantage de dividendes en fin d’année.

En parallèle, le rendement moyen des acquisitions récentes – c’est-à-dire la rentabilité des nouveaux investissements – atteint 7,06 %. Un chiffre qui témoigne de la capacité de certaines SCPI à saisir des opportunités immobilières rentables dans un contexte économique tendu.

Ce rendement moyen sur les acquisitions illustre la dynamique du marché de l’immobilier professionnel, encore attractif malgré les turbulences

souligne Jonathan Dhiver, fondateur de MeilleureSCPI.com.

À la différence des produits d’épargne sécurisés, les SCPI présentent un risque noté 3/7 voire 4/7, mais elles offrent un levier de performance difficilement accessible ailleurs à moyen terme. Il faut en revanche accepter une durée de placement longue (8 à 10 ans) et une liquidité réduite, particulièrement en cas de tension sur le marché secondaire.

🏢 Logistique, diversification, commerces : les locomotives du rendement

Toutes les SCPI ne performent pas de manière égale. Certaines thématiques tirent nettement leur épingle du jeu:

• En tête de classement : les SCPI logistiques – spécialisées dans les entrepôts et plateformes de distribution – avec un TD moyen de 5,59 %. Un succès porté par la forte demande d’infrastructures liées au commerce en ligne et à la réorganisation des chaînes logistiques post-Covid.
• Juste derrière, les SCPI diversifiées affichent un rendement moyen de 5,49 %. Ces véhicules investissent dans plusieurs classes d’actifs et plusieurs zones géographiques. Jonathan Dhiver. précise : 

Elles représentent 78 % de la collecte au premier trimestre, ce qui en fait un reflet fidèle de la tendance du marché

• Les SCPI à dominante commerce – incluant notamment les boutiques de centre-ville, retail parks ou galeries marchandes – conservent également une bonne tenue avec un rendement de 4,58 %. Ce segment, longtemps jugé fragile à cause de la digitalisation du commerce, démontre ici sa résilience, surtout dans les zones urbaines dynamiques.

Toutefois, un indicateur appelle à la vigilance : le taux d’occupation financier (TOF), qui mesure la part des loyers effectivement perçus par rapport aux loyers potentiels. Au premier trimestre 2025, il s’établit à 92,24 %, contre 92,20 % sur l’ensemble de 2024, mais en recul face aux 93,30 % enregistrés en 2023.

Cette baisse d’occupation reflète probablement les difficultés croissantes des locataires professionnels, dans un contexte où les défaillances d’entreprise ont augmenté de 10,61 % sur un an

analyse encore Jonathan Dhiver. Une pression qui, si elle se confirme, pourrait à terme peser sur les rendements futurs.

👁 L’œil de l’expert : un outil pertinent

Les SCPI continuent d’afficher une belle santé, notamment dans leurs segments les plus dynamiques, mais la prudence est de mise. Le ralentissement de l’occupation locative rappelle que la rentabilité n’est pas immunisée contre la conjoncture économique. Les investisseurs doivent faire preuve de discernement dans le choix des véhicules : privilégier les SCPI à stratégie claire, bien diversifiée, et gérées par des acteurs solides.

En résumé, la SCPI reste un outil pertinent pour ceux qui veulent dynamiser leur épargne, à condition d’accepter une certaine dose de risque et de penser long terme. Dans un paysage où les placements sans risque ne rapportent plus, la pierre-papier continue de faire figure d’exception… mais pas sans vigilance.