Crédit immobilier : les taux plafonds reculent, les marges bancaires sous pression

Alors que le marché immobilier peine à redémarrer, une nouvelle baisse des taux d’usure vient rebattre les cartes. La Banque de France a publié les seuils maximaux applicables pour le troisième trimestre 2025. Une tendance baissière bienvenue pour les emprunteurs, mais qui accentue la pression sur les établissements bancaires déjà confrontés à un contexte de rentabilité fragilisée.

📉 Des seuils réglementaires en recul continu

Le taux d’usure — plafond légal au-delà duquel aucun prêt ne peut être consenti — poursuit sa décrue amorcée en début d’année. Pour les prêts à taux fixe de 20 ans et plus, il chute à 5,08 % (contre 5,31 % au deuxième trimestre et 5,67 % au premier). Même dynamique pour les durées intermédiaires (10 à 20 ans), plafonnées à 5,03 %, et les durées courtes (moins de 10 ans), fixées à 4,32 %.

Les prêts à taux variable voient leur seuil reculer à 5,37 %, contre 5,64 % précédemment, tandis que les prêts relais sont désormais plafonnés à 6,31 %, en léger retrait également. Ces ajustements traduisent mécaniquement le repli des taux effectivement accordés par les banques sur les derniers mois. Pour les prêts immobiliers à taux fixe sur 20 ans ou plus, le taux moyen constaté au deuxième trimestre s’élève à 3,81 %, après 3,98 % début 2025 et 4,25 % fin 2024.

🏛️ Une équation de rentabilité de plus en plus délicate

Si cette baisse des seuils réglementaires est une bonne nouvelle pour les acquéreurs, elle constitue un casse-tête pour les banques. Le taux d’usure étant calculé en majorant d’un tiers les taux effectifs du trimestre précédent, il évolue en décalé mais limite aussi les marges de manœuvre commerciales. En période de resserrement monétaire puis de stabilisation, les marges nettes d’intérêt — déjà rognées par la hausse du coût de la ressource — se trouvent mécaniquement comprimées.

Dans un environnement encore marqué par la prudence des ménages et une dynamique de crédit atone, les établissements de crédit doivent arbitrer entre attractivité commerciale, contraintes réglementaires, et équilibre financier.

Le contexte actuel continue de contraindre la distribution du crédit en France. Il est difficile aujourd'hui de concilier un accès au crédit renforcé avec une rentabilité bancaire plus que challengée.

note Fabien MONVOISIN, expert en crédits aux particuliers. La situation reste d’autant plus délicate que les incertitudes macroéconomiques (inflation résiduelle, croissance ralentie, et conséquences d'une dette souveraine non maîtrisée) freinent les projections de reprise durable du secteur immobilier.

👁️ L’œil de l’expert : un peu d'oxygène

La baisse des taux d’usure conforte une détente sur le front du crédit, mais elle met aussi en lumière les tensions structurelles entre régulation et rentabilité. Le niveau historiquement élevé des taux d’emprunt sur les 18 derniers mois a exclu une partie des primo-accédants du marché. En ramenant progressivement les seuils d’accès au crédit à des niveaux plus abordables, la régulation redonne de l’oxygène. Reste à savoir si les banques auront la capacité d’ajuster leurs grilles sans compromettre leur modèle économique. Une équation toujours sensible dans un marché encore fébrile.