Immobilier : Et si l'urgence était de revenir sur les mesures du HCSF ?

Alors que tout semble indiquer que nous allons inéluctablement vers une crise immobilière, les voix montent pour rappeler que les mesures prises par le HCSF (Haut Conseil à la Stabilité Financière), en 2019, continuent de peser significativement sur la production de nouveaux crédits immobiliers, pénalisant comme jamais les primo-accédants. 

C’est alors tout un secteur qui est aujourd’hui figé. Une situation qui ne pourra pas laisser le pouvoir public encore longtemps dans l’inaction.

🙌 La règle des 35% a tenu ses promesses

Après une période euphorique relativement longue, le marché de l’immobilier français s’enfonce inexorablement dans une crise profonde.

La remontée brutale des taux, et la baisse des volumes de crédits immobiliers, entraînent la chute des ventes, et la diminution des prix dans certaines métropoles pointe son nez.

Et cette tendance n’est pas de hier : depuis fin 2021, nous constatons des baisses des transactions mais aussi des volumes de crédits accordés. Le phénomène ne fait donc que s’amplifier depuis le printemps, avec une accélération de l’augmentation du coût du crédit. A cela plusieurs raisons et la plus importante reste très certainement les mesures prises en 2019 par le Haut Conseil de Stabilité Financière et la fameuse règle des 35% d’endettement maximum… Imposant par voie de conséquence aux Français d’augmenter très sensiblement leur apport. Cette mesure a alors freiné drastiquement les crédits accordés.

Le resserrement des dispositifs d’aides comme le PTZ ou encore Pinel ont continué d’enrayer l’accès au crédit et donc l’investissement immobilier. Lorsqu’en 2022, les taux d’emprunt commencent à repartir à la hausse sous l’impulsion de la BCE, cette même règle du HCSF agit alors comme un amplificateur : plus les taux montent, plus le coût du crédit est important, et plus la règle des 35% est impactante.

C’est alors un double couperet qui agit : la hausse du coût du crédit entraine une forte baisse du pouvoir d’emprunter des Français (et donc une baisse de leur pouvoir d’acheter); la règle du HCSF vient restreindre la capacité d’endettement des Français. Cette double limite exclut alors les primo-accédants (en particulier) du marché.

⚒️ La France construit moins de logements qu’en 1951

Le HCSF a-t-il été légitime ?

On peut penser que les règles du HCSF ont eu une certaine forme de légitimité lorsqu’elles ont été mises en place. Le marché de l’immobilier traversait une période d’activité exceptionnellement forte. La période Covid avait, elle aussi, participé à bousculer le marché de l’immobilier français (on se rappelle les flux de citadins vers les campagnes, en quête d’un peu de terrain, dans la perspective d’un éventuel prochain confinement). Les Pouvoirs Publics craignaient alors une dérive de l’endettement des ménages français. Depuis, la donne a changé : La crise sanitaire (elle a aussi eu des effets pervers comme la pénurie de matériaux), l’inflation, la guerre en Ukraine…

Dans une interview pour le quotidien Ouest-France, Michel Mouillart, directeur scientifique pour l’Observatoire Crédit Logement / CSA est clair : sans action immédiate des pouvoirs publics, le marché de l’immobilier ne se redressera pas. Il précise d’ailleurs que, pour le marché du neuf, 2023 sera une « annus horribilis », illustrée par le fait qu’en 2023 on produira moins de logements qu’en 1951, si l’on pondère par rapport au nombre d’habitants !!!

Et selon lui toujours : Il faut un allègement des règles du HCSF en abaissant significativement le taux d’effort d’endettement qui a été rehaussé à 35 %.

Malheureusement, François Villeroy de Galhau ne partage pas cette analyse et n’envisage pas, pour le moment, d’assouplissement des règles du HCSF.

Pour le Gouverneur de la Banque de France, le marché de l’immobilier revient seulement dans son lit, par un phénomène de « normalisation »…