Immobilier : la baisse des prix ou la baisse des taux en 2024 ?

Estimée encore fin novembre à 950.000 transactions (soit une baisse de 15% par rapport à l'année précédente), la situation du marché immobilier en 2023 s’est encore davantage dégradée en décembre, puisque les dernières estimations tablent désormais sur une chute des ventes à un plancher historique de 870.000 transactions, soit -20% par rapport au volume constaté en 2022.

La chute est vertigineuse (c’est 240.000 transactions en moins sur 12 mois glissants). C’est la plus forte baisse enregistrée depuis cinquante ans !

Et après le bilan, les projections… Qui de la baisse des taux ou de la baisse des prix permettra aux Français de retrouver du pouvoir d’achat immobilier ?

🏡 « Le logement est confronté à un retournement de marché inédit »

Loïc Cantin, Président de la Fédération nationale de l'immobilier (FNAIM), est très clair et assume sa lecture du marché immobilier qui s’enfonce toujours un peu plus dans la crise :

Le logement est confronté à un retournement de marché inédit. L'année 2023 se termine sur un record historique de baisse des ventes sur un an et une baisse des prix, conjuguées à une inflation persistante, déclarait-il le 8 janvier dernier.

Nous connaissons les raisons.

Des taux d’intérêts qui ont quadruplé en 18 mois, des mesures du HCSF (Haut Conseil à la Stabilité Financière), une inflation très contraignante pour les ménages français et des prix de l’immobilier qui auront trop faiblement baissé. Cette recette détonante aura eu raison d’un marché jusque-là très florissant.

Mais désormais, c’est l’heure des corrections : et avant tout les corrections sur le prix de l’immobilier. Et la tendance est à la baisse. A Paris, la baisse est comprise entre 6 et 7,7%. D’autres villes, comme Bordeaux et Lyon, voient aussi leurs prix revus à la diminution pourraient atteindre jusqu’à 8,6% et 8,1% respectivement au cours des prochains mois.

💶 Une situation qui pousse les vendeurs à accentuer les baisses

Avec une baisse de leur pouvoir d’achat pouvant atteindre jusqu’à 25%, du fait de la forte remontée des taux d’intérêt immobiliers en 2023, les Français se sont logiquement détournés du marché de l’immobilier, attendant des jours meilleurs.

On rappelle également qu’en 2023, le montant moyen de l’apport exigé par les banques atteignait 72.000 euros ! Sans oublier les contraintes d’endettement pour bon nombre de candidats à l’emprunt, confrontés aux normes du HCSF.

Face à ce constat, les délais de vente augmentent (passant de 80 à 90 jours en 2023), et les négociations se multiplient. De l’aveu des agences immobilières, on constate déjà des corrections entre les prix souhaités par les vendeurs et ceux proposés par les acheteurs.

🧐 Accélération de la baisse des prix dans les mois à venir ?

On sait que pour rattraper la baisse de pouvoir d’achat des Français lié au surcoût du crédit, il faudrait pouvoir tabler sur une baisse des prix de l’immobilier jusqu’à 15%.

Pour compenser la baisse de capacité d'achat des ménages, il faudrait que les prix de l'immobilier diminuent de 10%, voire de 15%, afin de faire repartir les transactions, expliquait Loïc Cantin.

Cette baisse permettrait de compenser l’augmentation des taux sur les crédits immobiliers. Cette baisse ne saurait voir le jour selon les experts, les vendeurs préférant pour certains retirer leur bien de la vente, et laissant passer la période morose. Loïc Cantin rappelle d’ailleurs que lors de la crise de 1992, il avait fallu attendre 4 années avant que le prix des vendeurs rejoigne le prix souhaité par les acheteurs.

La baisse des prix de l'immobilier devrait donc se poursuivre, mais avec une estimation moyenne raisonnable de -4% pour 2024. Et la diminution des transactions immobilières pourrait elle aussi se confirmer. Au moins pour l’année 2024.

📉 Ou baisse des taux ?

Si la baisse des prix de l’immobilier n’intervenait pas de manière suffisante pour compense la perte de pouvoir d’achat des Français, il faudrait alors compter sur une baisse des taux.

Et même si l’heure est à l’optimisme et à l’espoir en ce début d’année, force est de constater que nous risquons de ne pas en prendre la direction durablement.

Comment penser, avec la mauvaise surprise de décembre en termes d’inflation, et la remontée des taux long par voie de conséquence, que la BCE (Banque Centrale Européenne) puisse envisager une quelconque baisse de ses taux directeurs ? Et même si, çà et là, nous constatons quelques détentes de banques françaises sur les taux de crédits immobiliers proposés aux meilleurs profils, nous pouvons facilement comprendre que ces « gestes » ciblés ne feront pas le bonheur de la majorité des acheteurs français.