Immobilier : vers un rééquilibrage économique majeur dans les grandes villes françaises en 2025

Le marché immobilier ancien reprend doucement son souffle après trois années de tumulte. Dopée par la baisse des taux d’intérêt, l’activité redémarre, les volumes de ventes repartent à la hausse, et les prix amorcent un frémissement positif à l’échelle nationale. Mais derrière ces indicateurs rassurants se cache une réalité plus contrastée : toutes les zones ne profitent pas de ce redressement de la même manière. Tandis que certaines régions renouent avec la croissance, d’autres – en particulier les grandes métropoles – continuent de subir les contrecoups d’une crise de valorisation encore loin d’être résorbée. En toile de fond, un marché en voie de recomposition, où les lignes de force économiques se redessinent avec précision.

🔍 Une reprise du marché… mais à plusieurs vitesses

Le redressement du marché immobilier ancien est bien réel. À l’échelle nationale, les prix n’accusent plus qu’un léger recul de 0,6 % sur un an, selon les derniers chiffres de la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim). Ils s'établissent désormais à 2 953 € le m². Cette stabilisation s’explique notamment par la reprise des transactions : 892 000 ventes enregistrées sur les douze derniers mois, en hausse de 2,5 %. Un chiffre encourageant, dans un contexte où les volumes avaient chuté de 33 % entre 2021 et 2024.

La principale bouffée d’oxygène vient des taux de crédit, en repli significatif. En moyenne, toutes durées confondues, ils sont passés de 4,21 % en décembre 2023 à 3,11 % aujourd’hui. Cette détente redonne de la capacité d’achat à une partie des ménages, ravivant l’intérêt pour l’ancien. Loïc Cantin, président de la Fnaim, est formel :

La reprise de l’immobilier ancien est bien ancrée

affirme-t-il lors de son point conjoncturel du 18 juin. Ce climat plus favorable devrait permettre d’atteindre entre 940 000 et 950 000 transactions en 2025, soit un rebond de 10 % sur un an. La Fnaim anticipe également une remontée modérée des prix, de l’ordre de 1 % au second semestre. Pourtant, derrière cette dynamique globale, des fractures apparaissent : tous les territoires ne suivent pas le même tempo.

📉 Des métropoles en correction prolongée, les zones touristiques en plein essor

La reprise ne bénéficie pas uniformément aux différentes régions. Certaines zones, survalorisées avant la crise, restent en phase de correction. C’est notamment le cas de Nantes et Lyon, où les prix ont respectivement reculé de 13 % et 12 % en trois ans. Ces deux villes illustrent une tendance plus large : celle d’un ajustement progressif mais toujours en cours dans les métropoles.

Loïc Cantin souligne lui-même que « certaines agglomérations recèlent encore un potentiel de baisse ». En Île-de-France (hors Paris) et dans les couronnes des dix plus grandes villes françaises, les prix ont encore fléchi d’environ 4 % sur les douze derniers mois. Les vendeurs doivent désormais faire preuve de réalisme s’ils veulent concrétiser leurs projets, car les acheteurs n’ont plus les mêmes capacités qu’avant.

À l’inverse, des marchés moins dépendants du crédit affichent une santé insolente. C’est le cas de Paris, où les prix progressent légèrement (+1,6 % entre juin 2024 et juin 2025). Mais ce sont surtout les stations de ski et les stations balnéaires qui s’imposent comme les grandes gagnantes de cette phase de transition. Les premières affichent une hausse annuelle de 1,3 %, les secondes de 1 %, avec une progression respective de 7,2 % et 2,4 % sur trois ans.

Ces segments sont portés par une clientèle particulière : des acheteurs fortunés, en quête de résidences secondaires, souvent moins sensibles aux conditions de crédit. Loïc Cantin résume:

Alors que les grandes villes sont les perdantes de la crise, les stations de ski et les stations balnéaires en sont les gagnantes.

👁 L’œil de l’expert : un clivage structurel

Le marché immobilier ancien français entre dans une nouvelle phase de maturité, marquée par une différenciation géographique accrue. Si la détente des taux relance mécaniquement l’activité, elle ne suffit pas à effacer les déséquilibres profonds engendrés par des années de survalorisation dans les métropoles. Les grandes villes doivent encore digérer la fin d’un cycle haussier alimenté par une surabondance de crédit bon marché.

En revanche, les zones peu exposées aux contraintes de financement – littoral et montagne notamment – confirment leur statut de valeur refuge. Ce clivage structurel, entre territoires sous tension et marchés portés par une demande solvable, pourrait s’accentuer à l’avenir. Pour les investisseurs et les particuliers, l’heure est à la sélectivité. Le vrai redémarrage passe moins par la hausse des prix que par la capacité à s’adapter à un nouvel équilibre économique. 📊