La location meublée conserve son statut d’outil fiscalement attractif, malgré les récentes évolutions législatives. La loi de finances 2025 a en effet introduit plusieurs ajustements : réintégration des amortissements dans le calcul des plus-values et refonte du régime micro pour les meublés de tourisme. Mais comme le souligne Julien Lebel, avocat associé en droit fiscal au cabinet Alerion, « ces ajustements complexifient le régime sans en effacer les atouts ». Décryptage.
📊 L’amortissement désormais intégré
Depuis le 15 février 2025, les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) doivent intégrer les amortissements pratiqués dans le calcul de la plus-value de revente. Cette mesure, introduite par la loi de finances, vient alourdir la fiscalité au moment de la cession.
Cependant, plusieurs éléments en limitent l’impact :
L’économie fiscale immédiate reste significative, puisque l’amortissement déduit chaque année réduit directement l’impôt sur les loyers encaissés.
Lors de la revente, la réintégration des amortissements intervient avant application des abattements liés à la durée de détention. Ainsi, après 22 ans de détention, l’impôt sur la plus-value est déjà totalement exonéré ; après 30 ans, les prélèvements sociaux disparaissent également.
En clair, les détenteurs de biens sur le long terme ne verront qu’un impact marginal, voire nul. Comme l’explique Julien Lebel, cette réforme « reporte la fiscalité dans le temps sans remettre en cause la logique économique du régime ».
🏘️ Refonte du micro-régime de tourisme
Autre évolution majeure : la refonte du régime micro applicable aux meublés de tourisme. Jusqu’ici, il permettait de déclarer les loyers avec un abattement forfaitaire généreux, sans passer par une comptabilité complexe. Désormais, les conditions se durcissent :
Pour les logements de tourisme non classés, le seuil est drastiquement abaissé de 77 700 € à 15 000 € de loyers annuels, et l’abattement passe de 50 % à 30 %.
Pour les logements de tourisme classés, le plafond descend de 188 700 € à 77 700 €, avec un abattement réduit de 71 % à 50 %.
Concrètement, cela oblige de nombreux bailleurs, en particulier ceux utilisant des plateformes de location saisonnière, à opter pour le régime réel. Cela implique la tenue d’une comptabilité et bien souvent le recours à un expert-comptable. Si cette contrainte administrative alourdit la gestion et les frais, elle n’entraîne pas forcément une hausse de l’imposition : les charges réelles et amortissements dépassent fréquemment le forfait précédent.
Un point d’attention toutefois : en régime réel, l’usage personnel du logement doit être intégré dans les calculs. Pour les propriétaires qui utilisent leur bien de manière importante en dehors des périodes de location, la question de la rentabilité se pose désormais avec plus d’acuité.
👁️ L’œil de l’expert : un levier resté performant
Ces réformes traduisent une volonté des pouvoirs publics de resserrer l’encadrement fiscal des meublés, en particulier touristiques, souvent pointés du doigt pour leur rôle dans la tension immobilière. Pourtant, le régime conserve une attractivité notable grâce à la déductibilité des charges et à l’effet différé de l’imposition sur les plus-values. Pour les investisseurs à long terme et ceux capables de supporter une gestion plus technique, la location meublée reste un levier de rendement et d’optimisation fiscale performant.
