Un ralentissement inédit dans les métropoles régionales. Le marché des bureaux en France connaît un ralentissement historique. Dans les douze principales métropoles régionales, les volumes placés atteignent 600 000 m² au premier semestre 2025, un niveau inédit depuis dix ans, selon CBRE. Bordeaux, Lyon, ou encore Nantes illustrent cette tendance : des immeubles neufs restent vacants et les transactions peinent à se conclure. Entre demande contenue, offre neuve limitée et pression économique, le marché se retrouve fragilisé, malgré des loyers encore attractifs.
📉 Un marché régional sous pression
Les chiffres parlent d’eux-mêmes. À Bordeaux, l’offre de bureaux neufs disponibles à un an a bondi de 50 % depuis 2021, pour atteindre 91 000 m² au premier semestre 2025. Lyon suit la même dynamique : après un premier trimestre en baisse de 22 %, le marché affiche une chute de 14 % sur six mois, soit 100 500 m² écoulés.
Pour Stanislas Leborgne, directeur région de CBRE France,
Les régions n’échappent à la conjoncture économique, politique et internationale.
Christine Serra, ex-présidente du club immobilier Nantes Atlantique et directrice régionale Centre Ouest de BNP Paribas Real Estate, confirme :
Nous anticipons seulement 85 000 m² commercialisés à Nantes en 2025, contre 115 000 m² en moyenne sur les cinq dernières années.
Malgré cette baisse de volume, les valeurs locatives restent attractives, avec des loyers démarrant à 200 €/m²/an et pouvant atteindre 380 €/m²/an pour le neuf ou réhabilité à Lyon (Part Dieu, Gerland, Vaise). Mais la demande se concentre sur des biens déjà opérationnels, limitant l’essor du marché neuf.
🏗️ L’offre neuve et les défis financiers
L’immobilier de bureau neuf est le plus affecté. Selon Yves Gourdin, directeur exécutif Investissement Région de CBRE France,
Il y a un vrai problème d’incohérence entre un marché locatif qui a besoin de produits neufs et un marché des ventes en état futur d’achèvement à l’arrêt.
À Bordeaux et Nantes, les entreprises privilégient désormais les immeubles récents et aménagés, prêts à l’emploi (« plug and play »), pour limiter leurs coûts d’installation. Résultat : le neuf stagne, et seules des opérations de taille modeste se réalisent, comme 7 800 m² autour de la gare de Nantes, à des loyers autour de 240 €/m² HT.
Le retrait des SCPI du segment bureaux aggrave la situation. Yves Gourdin souligne :
Les acteurs qui ont fait le marché – les SCPI – ont réduit très fortement leur collecte consacrée à l’immobilier de bureau, expliquant le retrait des volumes.
Pour pallier ce déséquilibre, Perial Asset Management a lancé en 2024 la SCPI « Opportunités Territoires », ciblant zones commerciales et industrielles avec des rendements ambitieux compris entre 9,53 % et 10 %.
👁️ L’œil de l’expert : un marché en mutation
Pour Antoine Fraysse-Soulier, analyste immobilier chez eToro,
Le marché régional est contraint par une conjoncture économique fragile et des stratégies financières restrictives des investisseurs institutionnels. Mais la demande pour des bureaux opérationnels reste forte. Les acteurs capables de combiner qualité, flexibilité et rendement seront les grands bénéficiaires de cette mutation.
En résumé, le marché des bureaux en régions traverse une phase délicate, où offre neuve et volumes placés stagnent, mais où les loyers et l’attrait des centres urbains offrent encore des opportunités stratégiques pour les investisseurs avertis.
