Face au recul spectaculaire de l’investissement locatif, le gouvernement lance un nouveau dispositif fiscal destiné à redynamiser le marché immobilier. Baptisé “bailleur privé” ou dispositif Jeanbrun, il se positionne comme le successeur du Pinel, avec des avantages fiscaux plus larges et un champ d’application élargi. Selon les analystes, ce mécanisme pourrait réinjecter des milliers de logements sur le marché, tout en offrant aux particuliers une opportunité de rendement attractive.
📊 Un dispositif pour séduire les investisseurs particuliers
Le constat est sévère : moins de 10.000 logements neufs ont été acquis par des investisseurs en 2025, contre une moyenne historique de 60.000 unités par an. Les freins sont multiples : prix du mètre carré élevé, contraintes réglementaires liées aux normes énergétiques, taxes foncières en hausse, et encadrement des loyers. La disparition du dispositif Pinel a également contribué au recul de l’investissement.
Le nouveau statut de bailleur privé, présenté par le gouvernement dans le budget 2026, introduit plusieurs innovations clés comme la déduction complète des charges locatives (taxe foncière, intérêts d’emprunt, frais de gestion et entretien), offrant une réduction fiscale directe pour le bailleur. L’autre innovation c’est l’amortissement du prix d’achat : chaque année, un pourcentage du coût du bien (3 à 5,5 % selon l’ancienneté et le type de logement) pourra être déduit des impôts, avec un plafond de 11.000 euros. Cette mesure, inédite par rapport au Pinel, s’applique aussi bien aux logements neufs qu’anciens. Enfin ce nouveau dispositif aura une couverture nationale : contrairement au Pinel, le dispositif n’est pas limité aux zones tendues. Les investisseurs peuvent désormais intervenir sur l’ensemble du territoire, ce qui diversifie le marché et réduit la pression sur les zones hyperconcentrées.
Les simulations préliminaires montrent un rendement moyen autour de 3,4 % dans le neuf, un chiffre similaire à la version finale du Pinel mais avec une portée plus large et plus flexible. Les engagements requis – travaux de rénovation et plafonds de loyers – garantissent que le dispositif reste équilibré entre avantage fiscal et protection du marché locatif.
👁 L’œil de l’expert
Le dispositif Jeanbrun représente un coup de pouce stratégique pour l’économie immobilière française. En facilitant la déduction fiscale et en élargissant le spectre géographique et typologique des biens éligibles, il pourrait stimuler l’offre locative et limiter la flambée des prix dans les zones tendues.
Cependant, l’impact réel dépendra de l’adhésion des investisseurs particuliers et de la bonne mise en œuvre des obligations, notamment en termes de loyers raisonnables et de travaux de rénovation. Comme le souligne un expert fiscal : « Ce nouveau statut combine incitation économique et responsabilité sociale : il faudra suivre attentivement son efficacité sur le marché locatif et sa capacité à générer de nouveaux logements disponibles ».
