Le cadre d’octroi du crédit immobilier en France pourrait entrer dans une phase de transformation. Une proposition de loi portée par le député Lionel Causse vise à remettre en question la règle des 35 % de taux d’endettement, instaurée par le Haut conseil de stabilité financière (HCSF) et devenue, en quelques années, la norme structurante du marché. L’enjeu dépasse largement le débat technique. Il touche à l’équilibre entre accès au crédit, gestion du risque bancaire et régulation macroprudentielle, dans un contexte où le marché immobilier reste fragilisé par la hausse des taux et le recul de la production de crédits.
Cette norme de prudence devenue un frein
Depuis sa généralisation, la règle des 35 % impose une limite stricte : les charges de remboursement ne doivent pas excéder un peu plus d’un tiers des revenus des emprunteurs. Ce cadre a contribué à sécuriser le système bancaire, en homogénéisant les critères d’analyse du risque. Mais cette approche standardisée montre aujourd’hui ses limites. Elle ne distingue pas suffisamment les profils, en appliquant une contrainte identique à des ménages dont les structures de revenus et de dépenses peuvent être très différentes. Le résultat est connu : une partie des emprunteurs solvables se retrouve exclue du marché, malgré une capacité réelle à absorber une mensualité plus élevée. Les professionnels du secteur pointent régulièrement cette rigidité, jugeant « dommage de bloquer certaines personnes […] ayant suffisamment de ressources pour supporter une mensualité dépassant 35 % de leurs revenus ». Le débat ne porte donc pas sur la suppression du cadre, mais sur son adaptation. Comme analysé récemment sur creditnews.com, la contraction du marché du crédit immobilier depuis 2022 s’explique en partie par ce durcissement des conditions d’octroi, qui a mécaniquement réduit le volume de dossiers finançables, notamment chez les primo-accédants et les profils atypiques.
reste à vivre : une approche plus fine du risque
La proposition de réforme introduit un critère complémentaire : le « reste à vivre ». Cette approche consiste à évaluer la capacité d’un ménage à faire face à ses dépenses après paiement de ses mensualités, plutôt que de se limiter à un ratio d’endettement. Sur le plan économique, cette logique est plus individualisée. Elle permet de mieux intégrer des paramètres comme le niveau de revenu global, la composition du foyer ou le niveau de charges fixes. En théorie, elle ouvre l’accès au crédit à des profils aujourd’hui exclus. Cependant, cette évolution pose plusieurs questions pour les établissements bancaires. Le passage d’un cadre normé à une analyse plus qualitative implique une montée en complexité dans l’évaluation du risque. Il suppose également une responsabilité accrue des banques, dans un environnement où les exigences prudentielles restent élevées. Le HCSF avait précisément instauré la règle des 35 % pour limiter les dérives observées lors des cycles précédents. Toute évolution devra donc trouver un équilibre entre flexibilité commerciale et stabilité financière. Le contexte législatif reste incertain. Une tentative similaire en 2024 n’avait pas abouti, le texte ayant été largement remanié au cours des débats parlementaires. Cette nouvelle proposition devra franchir les mêmes obstacles, dans un climat où la régulation du crédit demeure un sujet sensible.
L’œil de l’expert
La remise en cause de la règle des 35 % traduit une tension croissante entre régulation et réalité du marché. D’un côté, un cadre prudentiel qui a prouvé son efficacité en matière de maîtrise du risque. De l’autre, un marché immobilier en perte de vitesse, qui nécessite des leviers de fluidification. L’introduction du « reste à vivre » ne constitue pas une rupture, mais un déplacement du centre de gravité dans l’analyse du risque. Elle redonne de la granularité à l’évaluation des dossiers, tout en exposant davantage les banques à des arbitrages individuels. La question centrale reste celle de la mise en œuvre. Une réforme mal calibrée pourrait recréer des déséquilibres, tandis qu’un ajustement trop limité n’aurait qu’un impact marginal sur l’accès au crédit.
