Investissement locatif : le LLI, ce nouvel eldorado fiscal encore méconnu

Avec la disparition du Pinel, l’investissement locatif semblait orphelin de toute incitation fiscale. Pourtant, un nouveau dispositif commence à émerger discrètement : le logement locatif intermédiaire (LLI). Moins connu du grand public, mais déjà prisé par les professionnels, il combine prix d’achat réduit, fiscalité allégée et soutien aux classes moyennes. Analyse d’une révolution silencieuse.

📉 Fin du Pinel : une rupture brutale pour l’investissement locatif

Depuis le 1er janvier 2025, le marché de l’immobilier neuf est en chute libre. Selon la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), les ventes de logements neufs à des fins locatives ont plongé de 41% au premier trimestre. Une dégringolade que la FPI attribue sans détour à la fin du dispositif Pinel, qui pendant une décennie a permis aux particuliers de réduire leur impôt en échange d’un engagement locatif encadré.

C’est la première fois depuis 40 ans qu’un mécanisme de soutien fiscal à l’investissement locatif privé disparaît sans successeur désigné

rappelle Charles-Emmanuel Kühne, directeur général d’Icade Promotion. Le choc est d’autant plus rude que les alternatives manquent... ou du moins, semblaient manquer jusqu’à l’apparition discrète du LLI pour particuliers.

Car depuis janvier, la loi de finances 2024 a élargi à ces derniers un dispositif jusque-là réservé aux personnes morales : le logement locatif intermédiaire. Objectif ? Permettre aux classes moyennes, exclues du logement social mais pénalisées par les prix du marché, d’accéder à des loyers plus abordables.

📊 Le LLI : Prix allégé, fiscalité avantageuse

Ce nouveau véhicule d’investissement coche plusieurs cases : économique, social et fiscal. En s’engageant à louer un bien neuf dans une zone tendue (A, A bis, B1) à un loyer inférieur de 10 à 15% au marché et sous conditions de ressources, l’investisseur bénéficie d’une série d’avantages non négligeables.

📉 Premier atout : une décote sur le prix d’achat. Grâce à une TVA réduite à 10% (contre 20% en temps normal), le coût d’acquisition chute significativement. Pour illustrer, Icade Promotion cite un T2 en zone A affiché à 318 000 euros en TVA classique, contre 291 000 euros en LLI — soit 26 500 euros d’économie immédiate.

💰 Deuxième avantage : un crédit d’impôt pour compenser la taxe foncière pendant 20 ans. Ce coup de pouce fiscal représente 14 110 euros d’économie supplémentaire, selon les calculs d’Icade.

Mais tout cela a un prix : la nécessité de créer une SCI (société civile immobilière) pour répondre au cadre juridique. Une contrainte qui peut décourager les néophytes. Pour pallier cette complexité, Icade propose, en partenariat avec Amarris Immo, une solution clé en main à 1 700 euros, incluant création et gestion de la SCI pendant la première année.

Ce montage juridique permet d’accéder aux conditions du LLI, et selon Charles-Emmanuel Kühne:

la rentabilité nette pour les particuliers avoisine celle du Pinel, autour de 3 à 3,5%

Preuve que le modèle séduit : les banques et les conseillers en gestion de patrimoine s’y intéressent de près, souligne-t-il.

👁 L’œil de l’expert : une relève discrète

Le logement locatif intermédiaire pour particuliers représente sans doute la relève discrète mais crédible du Pinel. Moins médiatisé, plus technique, il demande un effort d’apprentissage et de structuration, notamment via une SCI. Mais ses avantages financiers concrets et sa finalité sociale en font un outil d’avenir, à condition d’en maîtriser les contours. Dans un marché immobilier en crise, le LLI s’impose comme une alternative sérieuse, équilibrée et résolument tournée vers les besoins des classes moyennes urbaines.