Crédit immo : baisse des taux d’usure en juillet, espoir pour certains, exclusion pour d’autres

Juillet 2025. La Banque de France vient de publier les taux d’usure applicables au 3e trimestre. Si la baisse de ces plafonds réglementaires peut sembler être une bonne nouvelle pour les emprunteurs, la réalité est plus contrastée. En toile de fond : une pression croissante sur les marges des banques et une sélection des profils toujours plus drastique. Enquête sur les lignes de fracture d’un marché sous tension.

📉 Des taux qui reculent, mais pas pour tout le monde

C’est devenu un rituel trimestriel : l’annonce des nouveaux taux d’usure, ces seuils maximums au-delà desquels les établissements bancaires n’ont pas le droit de prêter. Pour la période juillet à septembre 2025, la Banque de France confirme une tendance à la décrue, amorcée il y a plusieurs mois :

• ➖ 5,08 % pour les crédits à taux fixe de 20 ans et plus (vs 5,31 % au T2).
• ➖ 5,03 % pour les prêts entre 10 et 20 ans (vs 5,45 %).
• ➖ 4,32 % pour les durées inférieures à 10 ans.
• ➖ 5,37 % pour les taux variables.
• ➖ 6,31 % pour les prêts relais.

Une baisse certes modérée, mais révélatrice d’un infléchissement structurel : les taux effectifs pratiqués par les banques, sur lesquels se basent les calculs de l’usure, ont eux aussi reculé (3,81 % en moyenne sur 20 ans, contre 4,25 % fin 2024).

🎯 Pour les emprunteurs solides, c’est une nouvelle fenêtre d’opportunité : taux plus abordables, mensualités allégées, capacité d’emprunt améliorée. En clair, certains dossiers refusés hier repassent au vert. Les acquéreurs disposant d’un bon apport, d’un CDI ou d’un reste à vivre confortable peuvent se féliciter de la situation. 

📌 Concrètement : pour un prêt de 250 000 € sur 20 ans, la baisse de 0,2 point de taux entre les trimestres représente près de 6 000 € d’économies sur le coût total du crédit.

Mais cette baisse apparente cache une autre réalité. Plus le taux d’usure diminue, plus les banques disposent de marge de manœuvre réduite pour absorber le coût du risque, de l’assurance et de leurs frais internes. Résultat : elles serrent davantage la vis sur les critères d’octroi.

🚦 Crédit : pourquoi les banques ne se précipitent pas

Derrière cette dynamique réglementaire se joue une autre bataille : celle de la rentabilité. Dans un contexte où les taux de refinancement remontent et où les charges de conformité explosent, accorder un crédit immobilier devient une opération à faible rentabilité, voire déficitaire.

Les banques n’ont plus grand-chose à gagner sur les prêts habitat, sauf à capter de nouveaux clients très rentables sur d’autres produits

résume un ancien cadre de la Banque Postale. Résultat : les établissements deviennent plus sélectifs que jamais :

• ✅ Profils prioritaires : bons revenus, épargnants, fort apport, couples à deux CDI ou retraités aisés, potentiel d'équipement important.
• ❌ Profils fragiles : indépendants, intérimaires, jeunes primo-accédants sans ou à faible apport, faible potentiel d'équipement.

L’automatisation des décisions de crédit accentue ce tri : algorithmes, scoring comportemental, historique bancaire sur 24 mois. Même des dossiers « propres » peuvent se voir retoqués pour manque de lisibilité ou instabilité ou encore faible rapport rentabilité/risque.

Dans les agences, le discours se fait plus feutré, mais sans équivoque : « ce n’est pas le bon moment pour vous, attendez encore un peu… »

👁 L’œil de l’expert : le fossé se creuse

Cette baisse des taux d’usure, présentée comme une avancée, cache un durcissement implicite de l’accès au crédit.

Pour Claire Montfort, économiste de l’habitat, l’effet de levier de cette baisse ne profite qu’à une frange de la population 👇

Ce sont les emprunteurs déjà solvables qui vont pouvoir en tirer parti. Pour les autres, cette nouvelle donne ne change rien – voire empire la situation.

Les candidats à l’achat les plus précaires sont doublement pénalisés : d’une part, leur coût global de crédit reste plus élevé à cause des primes d’assurance majorées ; d’autre part, ils butent sur le seuil de taux d’usure plus vite que les profils premium. Claire Montfort ajoute: 

Le danger, c’est que le marché se segmente encore plus. Un accès au crédit à deux vitesses se dessine : fluide pour les profils solides, quasi bloqué pour les autres.

À l’heure où le gouvernement tente de redynamiser la construction neuve et de relancer les parcours résidentiels, cette fracture interroge.