Marché immobilier européen, accessibilité au logement, investissement patrimonial : les lignes bougent profondément. Selon le rapport European Housing Trend 2025 publié par RE/MAX Europe et relayé par Euronews, près d’un Européen sur deux qui n’est pas propriétaire estime qu’il ne le deviendra jamais… ou ne le souhaite plus. Derrière ce constat, se dessine une transformation majeure des dynamiques économiques et financières du continent : ralentissement des revenus, inflation immobilière persistante, durcissement des conditions de crédit et évolution culturelle du rapport à la propriété. Décryptage d’un tournant structurel du marché résidentiel européen.
📊 Une accessibilité immobilière en panne
L’étude menée à l’été 2025 dans 23 pays européens met en lumière un déséquilibre persistant entre progression salariale et envolée des prix du logement. En moyenne, 29 % des personnes interrogées déclarent qu’elles ne pourront “jamais” acheter un bien immobilier. Un chiffre qui grimpe à 44 % en République tchèque, 39 % en Slovénie et 35 % en Italie. Dans les grandes économies, la situation est contrastée : l’Italie affiche l’un des taux de renoncement les plus élevés (35 %), quand la France (25 %) et l’Espagne (25 %) se situent en dessous de la moyenne européenne. L’Allemagne (28 %) reste légèrement sous la moyenne, mais connaît une évolution préoccupante.
Pour Michael Polzler, directeur général de RE/MAX Europe, la dynamique macroéconomique explique en grande partie ce phénomène : « La croissance économique atone a freiné la progression des revenus dans de nombreuses régions d’Europe, tandis que les prix de l’immobilier ont continué de grimper », confie-t-il à Euronews. L’équation financière est redoutable :
hausse des taux d’intérêt après plusieurs années de crédit bon marché ;
allongement nécessaire de la période d’épargne pour constituer un apport ;
pression accrue sur les primo-accédants, notamment les jeunes actifs.
Le résultat est mécanique : même sur des marchés de l’emploi relativement stables, l’indice d’accessibilité immobilière se dégrade. L’achat immobilier, jadis considéré comme un passage naturel dans le cycle de vie patrimonial, devient un projet différé – voire abandonné.
Dans certains pays d’Europe centrale et germanique, la combinaison de prix élevés et d’exigences bancaires plus strictes éloigne progressivement l’accession à la propriété d’une partie significative de la population. Ce glissement traduit un phénomène plus large : la financiarisation du logement accentue la barrière d’entrée, transformant un besoin primaire en actif de plus en plus capitalistique.
🏘 La propriété n’est plus un réflexe
Au-delà de l’incapacité financière, un autre indicateur interpelle : 15 % des répondants déclarent ne pas être intéressés par l’achat immobilier. Cette proportion atteint 31 % en Allemagne, 27 % aux Pays-Bas et 25 % en Autriche. Selon Michael Polzler, cette réalité ne s’explique pas uniquement par les prix : « En Allemagne et en Autriche, la location est beaucoup plus fréquente et socialement acceptée ». Il souligne la solidité institutionnelle de ces marchés locatifs, caractérisés par une forte protection des locataires et une stabilité contractuelle durable. Autrement dit, le logement locatif y constitue une alternative structurellement crédible à l’investissement immobilier résidentiel. Dans ces économies, le coût d’opportunité de l’achat — immobilisation du capital, risque de moins-value, charges fiscales — est comparé à la flexibilité offerte par la location.
À l’échelle européenne, en additionnant les personnes convaincues qu’elles ne deviendront jamais propriétaires et celles qui ne le souhaitent pas, 44 % des non-propriétaires doutent de franchir un jour le cap. L’Allemagne atteint 59 %, l’Autriche 54 %, la République tchèque 54 %, les Pays-Bas 53 % et la Suisse 52 %. À l’inverse, la Turquie fait figure d’exception, avec seulement 18 % de personnes se déclarant incapables ou non intéressées. Michael Polzler y voit une dimension financière forte : « L’immobilier y est largement perçu comme un principal moyen de préserver son épargne ». Dans un contexte de volatilité monétaire et d’inflation, la pierre reste assimilée à une valeur refuge. Cette divergence révèle un basculement profond : la propriété n’est plus seulement un jalon social, elle devient un instrument stratégique d’allocation d’actifs. Là où les générations précédentes y voyaient un symbole de stabilité, les ménages actuels raisonnent en termes de rendement, de diversification et de gestion du risque.
Les données d’Eurostat rappellent néanmoins que près de 70 % des résidents de l’Union européenne sont propriétaires. Mais cette majorité masque une fracture générationnelle et territoriale croissante.
👁️ L’œil de l’expert : une Europe à 2 vitesses ?
Le marché immobilier européen entre dans une phase de recomposition. D’un côté, des pays où l’accession reste culturellement et financièrement valorisée comme socle de sécurité patrimoniale ; de l’autre, des économies où la location stable et encadrée concurrence désormais l’investissement résidentiel. L’enjeu dépasse la seule question du logement : il touche à la constitution du patrimoine des ménages, à la transmission intergénérationnelle et à la stabilité macrofinancière. Si la hausse des prix immobiliers se poursuit sans rattrapage significatif des revenus, le risque est clair : une Europe à deux vitesses, où la propriété deviendrait un privilège plutôt qu’un horizon commun.
Dans ce contexte, les politiques publiques en matière de crédit, de fiscalité immobilière et d’offre résidentielle joueront un rôle déterminant pour rééquilibrer l’accessibilité. À défaut, le marché immobilier européen pourrait s’inscrire durablement dans une logique de polarisation patrimoniale.
