Crise du logement : l’arme fiscale qui pourrait relancer l’investissement locatif en 2026

L’investissement locatif à l’arrêt, l'État en quête de solutions durables. Le marché de l’investissement locatif est en chute libre. En quelques mois, la disparition progressive du dispositif Pinel et la hausse des taux d’intérêt ont asséché la demande des particuliers pour le logement neuf. Résultat : les ventes aux investisseurs se sont effondrées de plus de 41 % au premier trimestre, bloquant le démarrage de nombreux projets immobiliers, faute de pré-commercialisation suffisante. 

C’est dans ce contexte tendu que le sénateur Marc-Philippe Daubresse et le député Mickaël Cosson s’apprêtent à remettre, le 30 juin prochain, un rapport décisif au gouvernement. Leur ambition : créer un statut fiscal du bailleur privé, avec une mesure phare centrée sur l’amortissement comptable des biens loués. Mais ce projet, aussi audacieux soit-il, devra d'abord franchir les lignes prudentes de Bercy, à l’heure où l’exécutif cherche à réduire 40 milliards d’euros de dépenses publiques.

💸 Un amortissement immobilier pour raviver le marché locatif neuf

Face à la paralysie du marché du neuf, le rapport proposera une incitation fiscale puissante : permettre aux investisseurs de déduire chaque année une part de la valeur de leur bien immobilier de leurs revenus fonciers, à hauteur d’au moins 5 % par an pendant 20 ans. Cette déduction s’appliquerait à 80 % de la valeur du bien, le solde de 20 % correspondant au terrain, non amortissable.

Cette mécanique d’amortissement est réservée aux acquisitions à partir du 1er janvier 2026, condition sine qua non pour contenir l’impact budgétaire. Et pour les bailleurs qui accepteraient de louer leur logement 15 % en dessous des prix du marché, l'amortissement annuel serait majoré d’un point, soit potentiellement 6 % par an.

Mais l’enjeu est aussi macroéconomique👇

Avec cet amortissement locatif choc, l’État perçoit tout de suite 20 % de TVA sur chaque logement neuf, alors que le coût fiscal est lissé sur une à deux décennies

explique Marc-Philippe Daubresse dans Capital. Une logique de retour sur investissement différé, qui se heurte pourtant à l’orthodoxie budgétaire défendue par les hauts fonctionnaires de Bercy : « Ce n’est pas dans les normes de Maastricht… Ce n’est pas gagné… », déplore-t-il.

🏘️ Un dispositif ciblé, entre logement neuf et rénovation énergétique

Le cœur du dispositif reste le logement neuf, priorité assumée du rapport. 

Le vrai sujet aujourd’hui, c’est la relance du neuf. Sinon, la crise durera encore cinq ans

prévient Daubresse. Le texte envisage toutefois une ouverture partielle à l’ancien, mais sous condition de rénovation lourde et de respect de seuils énergétiques exigeants.

Cette différenciation vise à maximiser l’effet de levier économique tout en évitant une dépense fiscale trop large. Car ouvrir l’amortissement à l'ensemble du parc locatif existant reviendrait à exploser les comptes publics. « Si le stock d’investissements locatifs réalisés avant 2026 était inclus, Bercy jugerait la mesure ingérable financièrement », reconnaît le sénateur.

L’enjeu du texte est aussi symbolique : redorer l’image du bailleur privé. « L’investisseur locatif n’est pas un spéculateur, mais souvent un ménage qui détient deux ou trois appartements pour préparer sa retraite », insiste Daubresse. Une précision loin d’être anecdotique, alors que le débat public tend à caricaturer la figure du propriétaire.

👁️ L’œil de l’expert : un équilibre fragile à trouver

Ce projet de statut fiscal du bailleur privé cristallise les contradictions structurelles de la politique du logement actuelle : nécessité de stimuler la construction face à une pénurie criante, tout en respectant des contraintes budgétaires strictes. Le levier de l’amortissement, s’il est bien calibré, pourrait marquer une nouvelle ère de défiscalisation intelligente, conditionnée à l’utilité économique et sociale des biens loués.

Mais l’avenir de cette mesure dépendra du rapport de force entre les élus promoteurs du texte et une administration des finances publiques soucieuse de discipline. Si le gouvernement choisit de l’intégrer au projet de loi de finances 2026, cela pourrait relancer tout un pan de l’investissement résidentiel privé… à condition de ne pas arriver trop tard.