Après plusieurs mois de respiration pour les emprunteurs, les taux des crédits immobiliers marquent une pause. Depuis septembre 2025, le niveau moyen sur 20 ans s’est fixé autour de 3,20 %, contre un pic de 4,30 % en décembre 2023. Mais cette accalmie pourrait n’être qu’un répit : selon les spécialistes, la tendance haussière pourrait rapidement refaire surface.
⚠️ Une stabilisation fragile
La baisse récente des taux a offert une bouffée d’oxygène aux ménages. Concrètement, un emprunt de 200 000 € coûte aujourd’hui 71 038 €, contre 98 514 € en 2023 – soit 114 € de moins par mensualité. Une évolution significative qui redonne du pouvoir d’achat immobilier.
Pourtant, les signaux d’alerte se multiplient. Depuis la rentrée, plusieurs banques ont discrètement ajusté leurs barèmes à la hausse, de 0,05 à 0,15 point, observe Fabien MONVOISIN, CEO de Crédit Conseil de France. Cette évolution reste modérée mais traduit un climat de méfiance lié aux tensions politiques et financières.
Les banques parviennent encore à offrir des conditions avantageuses à certains profils aux très bons revenus ou avec un apport conséquent
souligne Fabien MONVOISIN. Les primo-accédants ou les ménages disposant d’un apport de 15 à 20 % obtiennent parfois des réductions de 0,20 à 0,30 point, voire une exonération des frais de dossier. Mais cette marge de manœuvre demeure réservée à une minorité d’emprunteurs solvables.
📈 Retour progressif de la hausse des taux
Au-delà des politiques bancaires, la référence obligataire joue un rôle clé. En septembre, le rendement de l’OAT à 10 ans – qui sert de boussole aux établissements – est passé de 3,20 % à 3,50 % (atteignant même un plus à 3,60%, le temps de quelques heures !). Cette remontée alimente mécaniquement la pression sur les crédits immobiliers.
Les établissements financiers se trouvent donc face à un dilemme : préserver la dynamique du marché sans dégrader leurs marges. Fabien MONVOISIN se veut pour autant rassurant, évoquant le fait que les banques n’ont pas non plus très envie de bloquer la reprise amorcée en 2025 :
Le dilemme entre production nouvelle de crédits immobiliers (qui traduit de nouveaux clients, et la gestion de la marge bancaire sera une équation difficile pour certains mais pas impossible
Selon ses prévisions, les taux pourraient remonter graduellement vers 3,45/3,50 % en moyenne d’ici fin 2025, sans pour autant retrouver les pics de 2023.
Pour amortir ce choc, les banques multiplient les offres incitatives : crédits bonifiés pour des rénovations énergétiques, taux réduits en cas de diagnostic DPE favorable, ou encore rabais pour les projets liés à la transition écologique. Dans certains cas, ces mécanismes permettent de ramener le coût d’un prêt de 3,20 % à 2,80 %, voire 2,60 %.
👁️ L’œil de l’expert : la dette en filigrane
La stabilisation actuelle ressemble à un faux plateau. Les ménages qui hésitent à acheter auraient intérêt à sécuriser rapidement leur financement avant que les taux ne repartent à la hausse.
Si la remontée attendue reste contenue, elle pourrait peser sur les primo-accédants et ralentir la reprise d’un marché immobilier encore fragile. En réalité, l’avenir dépendra de deux variables majeures : l’évolution des taux obligataires européens (en partie liée à la gestion de la dette souveraine dans les prochains mois) et la capacité des banques à maintenir des offres compétitives. Autrement dit, les prochains mois seront décisifs pour savoir si l’on assiste à une simple correction ou au début d’un nouveau cycle haussier.
