Le constat est brutal : à budget équivalent, les ménages français achètent aujourd’hui en moyenne 11 m² de moins qu’en 2020. Derrière cette contraction spectaculaire du pouvoir d’achat immobilier se cachent deux dynamiques majeures : la flambée des prix post-Covid et la remontée historique des taux d’intérêt. Selon les calculs publiés par SeLoger, dans les 50 plus grandes villes françaises, la capacité d’acquisition s’est nettement dégradée malgré une hausse des revenus estimée à +22 % sur la période. Inflation persistante, coût du crédit en hausse et corrections de prix insuffisantes ont inversé l’équation immobilière.
📊 L’équation devenue défavorable
L’évolution du marché immobilier depuis 2020 illustre un retournement économique d’ampleur. Dans un premier temps, les conditions de financement exceptionnellement favorables — avec des taux proches de 1 % — ont stimulé la demande et soutenu une envolée des prix, amplifiée par la quête d’espace liée au télétravail. Entre 2020 et 2023, de nombreuses agglomérations ont enregistré des hausses rapides, portées par une forte solvabilité des ménages.
Puis le cycle s’est inversé. Les taux d’intérêt ont dépassé les 4 %, réduisant mécaniquement la capacité d’emprunt. Cette remontée brutale a provoqué un assèchement du crédit immobilier et une chute du pouvoir d’achat des acquéreurs.
La correction amorcée depuis 2023 — estimée à -1,9 % en moyenne — reste insuffisante pour compenser l’alourdissement du coût du financement. Concrètement, un foyer pouvant prétendre à environ 75 m² en 2020 doit désormais se limiter à près de 64 m². Une chambre en moins, à budget identique.
La moyenne nationale masque cependant de fortes disparités territoriales : à Paris, le recul des prix d’environ -8,7 % permet un léger rebond de surface (+2 m²). À Lyon, la baisse de -6,7 % offre un gain d’environ 3 m². Ces améliorations demeurent marginales au regard du choc subi en 2022-2023. À l’inverse, certaines villes moyennes ayant connu une flambée post-Covid affichent des pertes bien plus sévères comme à Quimper (+46,1 % de hausse des prix depuis 2020) ou encore au Mans (+41,6 %). Dans ces marchés, la surface accessible aurait chuté jusqu’à 41 m² selon les données analysées.
Au-delà de l’achat, le phénomène rejaillit sur le marché locatif. Lorsque l’accession devient plus difficile, les ménages diffèrent leur projet immobilier, accentuant la pression sur l’offre locative et renforçant la tension dans les grandes métropoles.
Cette dégradation du pouvoir d’achat immobilier devient un enjeu politique majeur à l’approche des échéances municipales de 2026. Car derrière les statistiques se joue une réalité concrète : logements plus petits, éloignement des centres urbains, arbitrages familiaux différés.
👁 L’œil de l’expert : un marché en quête d’équilibre durable
Le recul de 11 m² en six ans n’est pas un simple indicateur conjoncturel : il traduit un désalignement profond entre revenus, prix immobiliers et conditions de financement. Tant que les taux d’intérêt resteront durablement élevés et que l’offre de logements ne progressera pas significativement, la capacité d’achat restera sous pression. Même en cas de stabilisation des prix, la variable clé demeure le crédit.
Le marché immobilier français entre dans une phase de normalisation plus restrictive, où la solvabilité redevient le facteur déterminant. Pour les investisseurs comme pour les ménages, la prudence financière et l’anticipation des cycles de taux s’imposent désormais comme des priorités stratégiques.
