Bruno LEMAIRE, ministre de l’Economie et des Finances, et président du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), semble décidé à soutenir la proposition de loi visant à réformer le HCSF.
Une loi qui pourrait arriver d’ici le printemps à l’Assemblée Nationale et qui aura pour objectifs de revoir la composition du HCSF, mais aussi de permettre aux banques de déroger à la règle des 35% d’endettement.
Un projet de loi pour débloquer le crédit immobilier
Une nouvelle proposition de loi a été présentée le 23 janvier dernier à l’Assemblée nationale ; une loi visant à redonner aux banques une plus grande marge de manœuvre quant au montant maximum d’endettement fixé actuellement à 35% des revenus (assurance emprunteur comprise et tous crédits inclus).
A l’origine de cette proposition de loi, un homme, Lionel Cause.
Son constat est très réaliste et reflète ce que de nombreux français vivent au quotidien dans leur quête d’un financement immobilier :
Depuis 2019, le HCSF met en avant une doctrine de l’endettement excessif particulièrement stricte, qui a pour effet d’exclure de l’accession à la propriété certains emprunteurs parfaitement solvables.
Pour lui, le HCSF empêche nombre de Français solvables d’accéder à la propriété. Il a donc décidé d’agir pour que les établissements prêteurs (les banques) puissent, dans certains cas, ne pas tenir compte de la limite d’endettement de 35% lorsqu’elles accordent des prêts immobiliers.
C’est-à-dire, redonner aux banques le droit d’estimer en leur libre arbitre, si le prêt immobilier qu’elles consentent engendre ou non un risque de mal endettement, voire de surendettement, en se basant sur un autre critère tout aussi essentiel : le « reste à vivre » des emprunteurs.
C’est l’objet du second article du projet de loi :
Permettre aux établissements prêteurs de s’affranchir de la règle du taux d’effort lorsqu’ils sont en mesure de démontrer que les concours concernés ne présentent pas de risque d’endettement excessif.
Des règles du HCSF qui ont coûté cher au marché de l’immobilier
Au moment de faire le bilan d’une année 2023 catastrophique (production totale de crédits immobiliers en 2023 de 129 milliards d’euros vs 225 milliards d’euros en 2021), les raisons de cet effondrement mises en avant par nos gouvernants concernaient essentiellement la baisse du pouvoir d’achat des Français liée au renchérissement du coût du crédit ; mais aussi la prudence des banques dans leurs politiques de distribution de nouveaux crédits (avec des exigences d’apport pouvant atteindre le tiers du projet à financer !) ; et enfin des prix de l’immobilier qui n’ont pas suffisamment baissés pour compenser les hausses de taux.
Mais pour Lionel Causse (et pour de nombreux professionnels du crédit), la règle mise en place par le HCSF n’est pas étrangère à cette chute de 40% que notre marché du crédit immobilier a connu :
La règle des 35 % participe à la chute massive de la production des crédits à l’habitat en empêchant l’accession à la propriété de potentiels emprunteurs parfaitement solvables.
Selon lui, le Haut Conseil de Stabilité Financière a « cadenassé » l’accès au crédit immobilier par deux mesures essentiellement : la limitation de la durée de prêt à 25 ans, et la limitation du taux d’endettement à 35%.
Dans un de ses derniers rapports, Crédit Logement estime que ce sont pas moins de 240.000 ménages français qui ont vu leur projet d’accession à la propriété bloqué par les règles du HCSF entre 2019 et 2023.
Autre enjeux : prise en compte du reste à vivre
Même si c’est un sujet qui fait déjà partie du quotidien des professionnels du crédit (banques, courtiers, mandataires…), l’autre enjeu de cette proposition de loi initié par Lionel Causse est de réintégrer la prise en compte du « reste à vivre » dans le processus de d’octroi de crédit des banques.
Le retour du critère de reste à vivre serait au final un juste retour à la raison. Et c’est aussi le fondement de cette proposition de loi : faire revenir le HCSF à du bon sens, sans remettre en question les objectifs de protection du consommateur.
Et enfin revoir la composition du HCSF
L’article 1 de la proposition de loi concerne la composition du HCSF lui-même. Le HCSF est aujourd’hui constitué de plusieurs personnalités : le gouverneur de la Banque de France, le président de l’Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution (ACPR) ; le vice-président de l’ACPR ; le président de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) ; le président de l’Autorité des Normes Comptables (ANC). Le HCSF est présidé par le ministre de l’Economie, Bruno LEMAIRE.
Le projet de loi de Lionel Causse propose d’y intégrer la représentation nationale avec un député et un sénateur. L’objectif étant de favoriser le débat et mieux représenter la population.
✨ Et si nous nous mettions à rêver ?
Le desserrement de l’étau mis en place par le HCSF permettrait une formidable bouffée d’oxygène à tout un man de l’économie française. Il aurait surtout comme message aux banques de libérer leurs conditions d’octroi.
Seul bémol, ces mesures n’arrivent elles pas trop tard ?
Les premières baisses de taux et le recul des prix de l’immobilier depuis quelques semaines n’attendent plus que ce type de mesure pour détendre un marché complètement sclérosé.
Il faudra aussi compter sur des Français qui ont confiance dans leur avenir. Les différentes tensions nationales et internationales ne sont pourtant pas de nature à rassurer les potentiels acquéreurs.
