Présenté fin janvier 2026, le dispositif Jeanbrun ambitionne de redonner de l’oxygène à l’investissement locatif tout en accélérant la rénovation énergétique du parc immobilier français. Sur le papier, l’outil fiscal est musclé : amortissement élargi, cumul avec le déficit foncier, exigences environnementales élevées. Dans les faits, ses critères d’accès stricts redessinent une relance immobilière à géométrie variable, créant des gagnants clairement identifiés et laissant de larges pans du marché à l’écart.
📈 Un levier fiscal pour les investisseurs avisés
Sur le plan économique et financier, le dispositif Jeanbrun introduit une rupture notable dans le traitement fiscal de l’investissement locatif. Son principal atout réside dans la possibilité d’amortir l’intégralité du prix de revient du bien, incluant à la fois l’acquisition et les travaux, un avantage cumulable avec le déficit foncier classique. Cette architecture fiscale renforce fortement l’attractivité des opérations de rénovation lourde à forte intensité capitalistique.
Comme le souligne Thierry Abriat, directeur général d’illiCO travaux, pour Capital : « cette mesure permet de réduire l’impôt global du foyer, et pas seulement la fiscalité liée aux revenus locatifs ». Un point clé, qui positionne le dispositif comme un outil d’optimisation patrimoniale, bien au-delà d’un simple mécanisme de soutien au logement.
Autre bénéficiaire évident : le logement collectif neuf. Conforme par nature aux standards environnementaux exigés, notamment l’atteinte d’un DPE A ou B, il s’inscrit parfaitement dans le cadre Jeanbrun. Ce biais structurel favorise mécaniquement les promoteurs immobiliers et les investisseurs capables de mobiliser des montants élevés, d’absorber un minimum de 30 % de travaux dans l’opération globale et de supporter une vacance locative prolongée avant mise en exploitation.
🏚️ Ancien, pavillon … : les oubliés de la relance
À l’inverse, les conditions d’éligibilité du dispositif opèrent une sélection drastique, laissant plusieurs segments majeurs du marché immobilier en marge. Dans l’immobilier ancien, notamment en copropriété, l’objectif d’atteindre une étiquette énergétique A ou B après travaux relève souvent de l’exploit technique et financier. « Viser une étiquette A ou B en rénovation, c’est l’excellence absolue », alerte Thierry Abriat, rappelant qu’en copropriété, la dépendance aux décisions collectives (chauffage, isolation, façades) neutralise l’initiative individuelle de l’investisseur.
La maison individuelle, quant à elle, est totalement exclue du périmètre Jeanbrun. Un choix stratégique vivement contesté par les acteurs du secteur. Loïc Vandromme, directeur général du groupe Hexaom, déplore qu’« on ne peut pas viser des objectifs colossaux en ignorant le mode d’habitat le plus plébiscité par les Français et le plus rapide à produire ». Cette exclusion pose une question centrale : peut-on réussir une relance immobilière sans s’appuyer sur le segment résidentiel dominant ?
Enfin, les territoires périurbains et ruraux, moins dotés en logements collectifs neufs, risquent de rester durablement à l’écart des effets attendus du dispositif. Un paradoxe économique, alors même que ces zones concentrent une demande locative réelle et des enjeux majeurs d’aménagement du territoire.
👁 L’œil de l’expert
Le dispositif Jeanbrun constitue indéniablement un outil fiscal sophistiqué, mais son efficacité macroéconomique dépendra de son taux réel d’adoption. En favorisant quasi exclusivement le logement collectif neuf et les investisseurs les plus capitalisés, il risque de produire une relance immobilière à deux vitesses, laissant de côté l’ancien, la maison individuelle et une large part des territoires. À moyen terme, l’enjeu sera clair : soit élargir le spectre du dispositif pour en faire un véritable moteur de transformation du parc immobilier, soit accepter qu’il demeure un instrument puissant, mais structurellement sous-utilisé.
