Le marché immobilier a été marqué par des conditions de financement de plus en plus strictes ces dernières années. Toutefois, une évolution notable en 2024 a permis une certaine détente des critères imposés par les banques, notamment en ce qui concerne l’apport personnel exigé pour l’octroi de crédits immobiliers. Cette évolution est un signe de relance pour certains segments du marché en 2025, et pourrait faciliter l’accès à la propriété, en particulier pour les primo-accédants.
Une baisse marquée de l’apport personnel demandé par les banques
En 2024, un assouplissement des conditions de financement a eu lieu sur le marché immobilier, avec une diminution significative du taux d’apport personnel exigé par les établissements bancaires. Selon les données de l’Observatoire Crédit Logement/CSA, le taux d’apport demandé pour les crédits immobiliers dans le neuf est passé de 18,1 % en fin d’année 2023 à 16,6 % fin 2024. Cette diminution permet aux emprunteurs de bénéficier de conditions plus favorables, surtout pour ceux ayant un apport personnel modeste, ce qui pourrait permettre de relancer la dynamique des ventes, notamment dans le neuf.
☀️ Un soulagement pour les primo-accédants et les ménages modestes
Cette évolution bénéfique est particulièrement avantageuse pour les primo-accédants, souvent jeunes et disposant de peu d’épargne. En 2024, 57,1 % des emprunteurs avaient moins de 35 ans, contre seulement 51,5 % en 2022, année marquée par la remontée des taux. De plus, les emprunteurs dont le revenu est inférieur à 3 SMIC représentent désormais 47,1 % du total des emprunts, contre 41,1 % l’année précédente. Les jeunes ménages et ceux au revenu plus modeste sont donc les plus grands bénéficiaires de cette baisse, bien que l’apport personnel demandé reste supérieur aux niveaux observés avant la crise immobilière.
Un marché encore marqué par des exigences élevées par rapport à 2019
Bien que les conditions se soient détendues, l’apport personnel reste nettement plus élevé qu’en 2019, avant la flambée des taux d’intérêt. Sur le marché du logement ancien, l’apport personnel moyen est de 20,7 % en 2024, soit une baisse de deux points par rapport à l’année précédente, mais encore bien au-dessus des 14,2 % demandés en 2019. Cette différence souligne la persistance d’exigences élevées, qui peuvent encore constituer un frein pour une partie de la population souhaitant accéder à la propriété.
La volonté des banques de soutenir le secteur immobilier
L’assouplissement des critères d’octroi des crédits immobiliers pourrait être vu comme une volonté des banques de redynamiser un secteur de plus en plus sinistré. Après plusieurs années de crise immobilière, notamment avec la hausse des taux d’intérêt entre 2022 et 2023, les banques semblent vouloir soutenir une reprise, particulièrement dans les segments les plus sensibles comme la primo-accession. La décision du Haut Conseil de stabilité financière (HSCF) d’assouplir certaines règles a également contribué à cette évolution, facilitant ainsi l’accès au crédit pour des ménages plus jeunes ou moins bien rémunérés.
Une opportunité à saisir pour les emprunteurs
Bien que les exigences d’apport personnel aient diminué, il est important de noter qu’elles restent élevées par rapport à la période pré-crise. Les emprunteurs, en particulier les jeunes et les ménages modestes, voient ainsi une porte entrouverte pour accéder plus facilement à la propriété. Toutefois, ces conditions favorables devront être suivies de près, notamment pour évaluer l’impact de l’évolution des taux d’intérêt sur le long terme. En attendant, cette réduction de l’apport personnel est une bonne nouvelle pour ceux qui souhaitent se lancer dans un projet immobilier en 2025.
