Logement neuf : le marché au ralenti, les particuliers désertent les programmes immobiliers

Une désaffection inquiétante malgré un regain d’offres, l’alerte est donnée: la dynamique du marché du neuf continue de s’essouffler en ce début 2025. Les derniers chiffres publiés par le ministère de l’Aménagement du territoire sont sans appel : les réservations de logements neufs par les particuliers ont reculé de 7,9 % au premier trimestre, atteignant 15.865 unités. Ce repli vient confirmer la fragilité persistante du secteur, déjà en difficulté depuis plus de deux ans sous l’effet combiné de la remontée des taux d’intérêt et de la disparition de dispositifs fiscaux incitatifs. Pourtant, les mises en vente ont progressé de 4,7 % sur la même période, signe que l’offre tente de suivre, mais en vain : la demande privée ne répond plus, et les promoteurs peinent à écouler leurs programmes.

📊 Des chiffres qui confirment l’hémorragie des investisseurs privés

Le décrochage est particulièrement marqué chez les investisseurs particuliers, longtemps moteurs du marché grâce aux incitations fiscales comme le dispositif Pinel. Selon les données compilées par la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), leurs réservations ont chuté de 41,1 % par rapport à début 2024, tombant à 2.448 unités. Un effondrement que la FPI attribue directement à la fin du Pinel fin 2024, une mesure qui, malgré ses défauts, soutenait massivement la production de logements neufs à vocation locative.

« Les trimestres se suivent, se ressemblent et s’empirent », a résumé avec gravité Pascal Boulanger, président de la FPI, lors d’une conférence de presse. Il alerte sur un désengagement profond des ménages face à une équation économique de plus en plus dissuasive : prix élevés, crédit difficilement accessible et absence de carotte fiscale.

Même les appartements, traditionnellement plus attractifs, ne sont pas épargnés : ils représentent 14.973 des 15.865 logements réservés, en recul de 8,8 % sur un trimestre. La chute est donc globale, impactant à la fois l’investissement locatif et l’accession à la propriété.

🧱 Une offre qui résiste… mais qui ne trouve plus preneur

En apparence, les promoteurs maintiennent un certain rythme de mise en vente, avec 16.051 logements neufs proposés sur le marché entre janvier et mars 2025. Ce chiffre marque une hausse de 4,7 % par rapport au trimestre précédent, un signal que certains pourraient interpréter comme un sursaut de confiance. Pourtant, cette hausse ne suffit pas à masquer l’essoufflement de la demande.

Le stock global, lui, reste relativement stable : 117.905 logements étaient encore disponibles à fin mars, soit une baisse infime de 0,4 % par rapport à décembre 2024. Mais en comparaison annuelle, la chute est de 9,8 %, ce qui révèle un assèchement progressif du marché, sans renouvellement suffisant de la demande.

À cela s’ajoute un contexte structurel défavorable : l’explosion des coûts de construction depuis 2022, couplée à la hausse des taux d’emprunt, plombe les marges des promoteurs et restreint les capacités financières des acheteurs. Et avec la disparition des incitations fiscales, notamment pour l’investissement locatif, la rentabilité est de moins en moins au rendez-vous.

👁 L'œil de l’expert : une crise multifactorielle, mais pas irrémédiable

Le marché du logement neuf n’est pas simplement en pause — il est en profond déséquilibre. La disparition des investisseurs particuliers, conjuguée à une demande affaiblie des accédants, dessine un avenir incertain pour la promotion immobilière. La reprise passera par une réponse politique volontariste, qu’il s’agisse de nouveaux dispositifs d’aide, de mécanismes de portage foncier ou de réformes structurelles de l’accès au crédit.

Si l’on n’agit pas rapidement, le risque est clair : un blocage durable de la production de logements, au moment même où la crise du logement atteint des sommets dans les grandes métropoles.