En 2024, le marché locatif français traverse une période de crise profonde, marquée par une baisse significative des locations et une tension accrue entre l’offre et la demande. Cette situation, loin d’être conjoncturelle, résulte de facteurs structurels qui fragilisent davantage un secteur déjà sous pression. Entre des investisseurs de plus en plus réticents et une demande toujours croissante, le marché locatif semble s’engager dans une impasse inquiétante.
Des conditions de crédit difficiles freinent la mobilité locative
Le marché locatif français souffre avant tout du blocage du parcours résidentiel. En raison de la hausse des taux d’intérêt, désormais proches de 3 %, de nombreux locataires renoncent à l’accession à la propriété. Le coût du financement immobilier est devenu trop élevé, incitant ainsi les ménages à rester dans leurs logements actuels. Cette situation limite la rotation des locataires, avec des conséquences directes sur la fluidité du marché et l’offre de biens disponibles. Selon Jordan Frarier, président de Foncia Transaction, pour Les Echos, le nombre de locations réalisées en 2024 a chuté de 10 000 par rapport à l’année précédente, traduisant une dynamique en net recul.
La pénurie de logements : un marché en tension constante
Un autre facteur clé de cette crise est la pénurie de logements. En dépit d’un taux de rotation légèrement en hausse, atteignant 18 % dans le parc Foncia, l’offre reste largement insuffisante face à une demande de plus en plus forte. Cette situation crée une tension accrue, notamment dans les grandes agglomérations et les villes universitaires où la demande ne cesse d’augmenter. En effet, la décohabitation et la hausse de la population étudiante génèrent une pression supplémentaire sur le marché. Les demandes de colocations, notamment dans des villes comme Paris, Lyon et Aix-en-Provence, explosent, exacerbant encore les difficultés d’accès à un logement abordable.
Le désengagement des investisseurs : un retrait inquiétant
L’un des moteurs essentiels du marché locatif, l’investissement immobilier, est également en déclin. En 2024, le nombre d’investisseurs a chuté de 25 % par rapport à 2023, une tendance alarmante qui fragilise encore plus l’offre de logements. Plusieurs facteurs expliquent cette désaffection : des prix d’achat élevés, des conditions de crédit restrictives, mais aussi une rentabilité de l’investissement locatif de plus en plus menacée par des évolutions fiscales et réglementaires. L’augmentation de la taxe foncière, les nouvelles obligations de rénovation énergétique et les restrictions liées aux logements énergivores compliquent sérieusement la gestion des biens locatifs. À cela s’ajoute l’interdiction de louer des logements classés G à partir de janvier 2025, ce qui entraîne la disparition progressive de ces biens du marché. Certains propriétaires préfèrent les revendre, d’autres laissent leurs logements vacants, faute de solutions viables.
La conclusion de l’expert
La situation du marché locatif en France reste préoccupante. Si l’on assiste à une demande en constante augmentation, notamment due à la décohabitation et à la population étudiante, l’offre ne parvient pas à suivre. Les investisseurs se retirent du marché, principalement en raison des conditions économiques et des nouvelles contraintes fiscales. Face à ce retrait et au blocage du parcours résidentiel, la crise du logement risque de perdurer, aggravant ainsi les tensions sur un marché déjà sous pression.
