Le marché immobilier français connaît un nouveau retournement. Après avoir retrouvé un peu d’élan en 2025, les prix des logements anciens repartent à la baisse en 2026. Selon les dernières données de l’Insee et des Notaires de France publiées le 8 septembre, les prix de l’ancien ont reculé de 1 % au deuxième trimestre 2026 par rapport au trimestre précédent. Sur un an, la baisse atteint désormais 0,8 %. Ce recul intervient alors que le marché des transactions s’est pourtant redressé. Sur les douze mois allant de juillet 2025 à juin 2026, environ 958 000 transactions ont été enregistrées, contre 953 000 à fin mars et 952 000 à fin décembre 2025. Le marché immobilier n’est donc plus paralysé comme il a pu l’être en 2023-2024, mais la reprise des volumes ne suffit pas encore à soutenir durablement les prix.
Les maisons davantage touchées que les appartements
Le principal enseignement des dernières statistiques est l’hétérogénéité du marché. Sur un an, les prix des maisons diminuent de 1,3 %, tandis que ceux des appartements sont quasiment stables, avec une baisse limitée à 0,1 %. La correction est également plus marquée en province, où les prix de l’ancien reculent de 1 % sur un an, contre 0,3 % en Île-de-France. Cette différence s’explique notamment par la capacité financière des acheteurs. Après le choc provoqué par la remontée des taux de crédit immobilier, les ménages restent très attentifs à leur mensualité et au coût global de leur projet. Une baisse du prix d’un logement ne suffit pas nécessairement à rendre une acquisition accessible si le financement reste coûteux. Le taux moyen des crédits immobiliers s’établissait ainsi autour de 3,24 % au deuxième trimestre 2026, selon les données reprises à partir de l’Observatoire Crédit Logement/CSA. Il reste très supérieur aux niveaux exceptionnels observés avant le retournement du marché. Le marché fonctionne donc désormais sur une nouvelle équation : les acheteurs reviennent, mais ils négocient davantage. Pour les vendeurs, cette situation implique de revoir les prix affichés lorsque ceux-ci restent déconnectés de la capacité réelle d’emprunt des ménages. Pour les acquéreurs, elle offre davantage de pouvoir de négociation, mais ne supprime pas la contrainte du crédit.
Cette situation rejoint d’ailleurs l’analyse publiée par CreditNews sur le recul de l’accession à la propriété. Dans notre article « Immobilier : pourquoi la France décroche dangereusement de la culture de la propriété », nous soulignions déjà que le retour de taux immobiliers autour de 3,5 % modifie profondément le pouvoir d’achat immobilier des ménages. Immobilier : pourquoi la France décroche dangereusement de la culture de la propriété. Le marché de l’ancien doit également composer avec une autre réalité : le coût des travaux et de la rénovation énergétique. Pour une maison, le prix d’achat n’est plus le seul élément analysé par les ménages. DPE, isolation, chauffage, travaux de rénovation et charges futures peuvent désormais peser lourdement dans la décision. Un logement affiché 250 000 euros mais nécessitant plusieurs dizaines de milliers d’euros de travaux peut finalement coûter davantage qu’un bien immédiatement habitable vendu plus cher. Cette nouvelle approche favorise mécaniquement la négociation et accentue la pression sur les biens les moins performants.
La géographie joue également un rôle important. En Île-de-France, les prix de l’ancien ont reculé de 0,3 % sur un an au deuxième trimestre. À Paris, les appartements ont toutefois encore progressé de 0,6 % sur un an, confirmant que le marché parisien évolue différemment de nombreuses villes de province. Il faut donc éviter de parler d’un « krach immobilier ». Les chiffres ne le justifient pas. La situation ressemble davantage à une phase de correction et de normalisation du marché, après plusieurs années de hausse puis une forte contraction des transactions. Le niveau des ventes est d’ailleurs un élément rassurant. Avec 958 000 transactions sur douze mois, le marché a retrouvé une certaine liquidité. Mais il reste loin du sommet de 2021, lorsque plus de 1,1 million de transactions avaient été enregistrées sur douze mois.
La prochaine évolution des taux de crédit sera donc déterminante. Si les conditions de financement restent relativement stables (ce qui semble peu réaliste), la reprise des transactions pourrait se poursuivre malgré des prix légèrement orientés à la baisse. À l’inverse, une nouvelle remontée des taux (plus vraisemblable) pourrait rapidement réduire la capacité d’emprunt des ménages et accentuer la pression sur les prix.
L’œil de l’expert
Je ne parlerais pas aujourd’hui de crise immobilière. Le marché français est en train de changer de régime. Pendant des années, la hausse des prix a été le principal moteur du marché. Désormais, c’est la solvabilité de l’acheteur qui revient au centre du jeu. Le chiffre le plus intéressant n’est donc pas seulement cette baisse de 0,8 % des prix sur un an. C’est le rapprochement entre trois données : des prix qui reculent, des transactions qui remontent et des taux de crédit qui restent élevés. Cela signifie que les acheteurs reviennent, mais à leurs conditions.
À mes yeux, c’est plutôt un signe de normalisation. Le marché immobilier français retrouve progressivement un rapport de force plus équilibré entre vendeurs et acquéreurs. La véritable question pour les prochains mois sera donc moins celle d’une nouvelle baisse des prix que celle de la capacité des taux de crédit à rester compatibles avec les revenus des ménages.
En immobilier, le prix affiché compte. Mais en 2026, c’est surtout le prix que l’acheteur peut financer qui fixe réellement le marché.
