Le marché du crédit immobilier français aborde octobre 2026 avec une nouvelle hausse des taux. Après plusieurs mois de relative accalmie, les banques ont progressivement relevé leurs barèmes depuis la rentrée, dans un contexte marqué par la remontée des taux obligataires et par un coût de refinancement plus élevé. Pour les ménages qui préparent un achat immobilier, le mouvement mérite d’être surveillé de près : les taux restent encore éloignés des sommets atteints après 2022, mais la tendance n’est plus à la détente.
Les taux dépassent désormais 3,5 % sur 20 ans
Les dernières données disponibles confirment le changement de rythme. Selon les barèmes communiqués par les résaux bancaires, le taux standard moyen atteint désormais environ 3,86 % avant négociation, contre 3,69 % début septembre pour une durée moyenne d’environ 23 ans. Après négociation, les conditions peuvent toutefois être sensiblement plus favorables pour les dossiers présentant de bons revenus, un apport significatif et une situation financière solide. Crédit Conseil de France estime ainsi les taux d’octobre autour de 3,42 % sur 15 ans, 3,55 % à 3,60 % sur 20 ans et 3,65 % à 3,70 % sur 25 ans. Les chiffres varient selon les réseaux et la qualité du dossier. FiniDeMePriver.com affichait au 28 septembre un taux moyen de 3,52 % sur 15 ans, 3,61 % sur 20 ans et 3,72 % sur 25 ans, tandis que ses meilleurs taux atteignaient respectivement 2,85 %, 3 % et 3,35 %. Ces écarts illustrent une réalité devenue centrale sur le marché : le taux affiché ne constitue plus à lui seul le véritable prix d’un crédit immobilier. Le profil de l’emprunteur, son apport, ses revenus, son taux d’endettement et la relation commerciale avec la banque peuvent désormais modifier sensiblement les conditions proposées. Cette remontée intervient surtout dans un environnement financier moins favorable. L’OAT française à 10 ans, référence importante pour le coût du financement à long terme, s’est installée autour de 4,7 % fin septembre, contre environ 3,3 % un an auparavant. Les banques doivent donc composer avec un coût de refinancement plus élevé, alors même qu’elles restent en concurrence pour attirer certains profils d’emprunteurs. Le problème ne réside donc pas uniquement dans le niveau actuel des taux, mais dans leur trajectoire. Plusieurs acteurs du marché considèrent désormais que les taux immobiliers pourraient continuer à progresser et se rapprocher de 4 % sur certaines durées et certains profils avant la fin de l’année. Cette perspective intervient alors que le pouvoir d’achat immobilier des ménages reste contraint : lorsque le taux augmente, une mensualité identique permet d’emprunter moins, sauf à augmenter son apport ou à allonger la durée du crédit. Le sujet du taux d’usure ajoute une autre difficulté. Depuis le 1er octobre, le plafond applicable aux prêts immobiliers à taux fixe de 20 ans et plus s’établit à 5,40 %, contre 5,29 % au trimestre précédent. Pour les prêts compris entre 10 et moins de 20 ans, il atteint 4,68 %. Cette progression reste toutefois inférieure à celle observée récemment sur certains barèmes bancaires. Or le taux d’usure correspond au TAEG, c’est-à-dire au coût global du crédit, intégrant notamment le taux nominal, l’assurance emprunteur et certains frais. La marge réglementaire peut donc se réduire plus rapidement pour certains profils, notamment lorsque le coût de l’assurance est élevé. Cette situation prolonge une tendance déjà identifiée par CreditNews : dans notre analyse consacrée au seuil des 4 %, nous soulignions que la remontée de l’OAT et la hausse progressive des taux immobiliers plaçaient le marché dans une phase de tension nouvelle. Le phénomène est désormais plus visible dans les barèmes d’octobre. Pour les emprunteurs, le message est donc assez simple : le marché du crédit immobilier reste ouvert, mais il devient plus sélectif et plus coûteux. Les meilleurs dossiers continuent de bénéficier de conditions compétitives, tandis que les profils plus fragiles peuvent subir à la fois un taux supérieur, une capacité d’emprunt réduite et une surveillance accrue du taux d’usure. Dans ce contexte, comparer plusieurs banques et travailler précisément le montage financier devient déterminant.
L’œil de l’expert
Le marché immobilier français entre dans une phase où le prix du logement ne suffit plus à résumer la capacité d’achat des ménages. Le véritable sujet est désormais le coût global du financement. Avec des taux immobiliers qui remontent progressivement, une OAT 10 ans supérieure à 4 % et un taux d’usure qui progresse moins vite que certains barèmes bancaires, la fin de l’année 2026 pourrait être nettement plus exigeante pour les emprunteurs. La reprise du marché immobilier n’est donc pas remise en cause mécaniquement, mais elle devient beaucoup plus dépendante de la qualité des dossiers et de la capacité des banques à maintenir une véritable concurrence sur les taux.
