Pour devenir propriétaires, les primo-accédants doivent s’engager toujours plus longtemps auprès des banques. En septembre 2026, la durée initiale moyenne de leurs crédits immobiliers atteint 23 ans et 10 mois, selon les dernières données de la Banque de France. Elle dépasse de six mois celle observée pour l’ensemble des ménages achetant leur résidence principale. Cet allongement traduit une réalité économique : face au niveau des prix immobiliers, aux taux d’intérêt et aux contraintes de solvabilité, les nouveaux acheteurs mobilisent presque toute la durée de remboursement autorisée pour rendre leur projet accessible. Un phénomène qui interroge autant les conditions d’accès à la propriété que la capacité des ménages à supporter le coût de leur financement sur le long terme.
La durée des prêts « primmo » approche désormais les 24 ans
Le chiffre est révélateur de la transformation du marché du crédit immobilier. Selon les statistiques publiées le 5 novembre 2026 par la Banque de France, les ménages qui achètent leur résidence principale pour la première fois empruntent en moyenne sur 23 ans et 10 mois. Pour l’ensemble des acquéreurs d’une résidence principale, la durée moyenne s’établit à 23 ans et 4 mois. L’écart reste limité en apparence, mais il confirme que les primo-accédants ont davantage recours aux financements de longue durée pour concrétiser leur acquisition. Ces données reposent sur une collecte spécifique réalisée auprès de douze banques représentant environ 90 % de l’encours total des prêts. Elles constituent donc un indicateur particulièrement utile pour suivre les conditions de financement de cette catégorie d’emprunteurs. La tendance s’explique d’abord par la contrainte de mensualité. À revenus identiques, allonger la durée d’un crédit permet de réduire le montant à rembourser chaque mois et, par conséquent, de faciliter le respect du taux d’effort maximal généralement fixé à 35 %, assurance emprunteur comprise. Pour un ménage qui dispose d’un apport limité, cette possibilité peut faire la différence entre un financement accepté et un projet qui reste hors de portée. Mais cet ajustement a une contrepartie financière : plus la durée du prêt augmente, plus les intérêts sont susceptibles de peser sur le coût total de l’opération. Le gain immédiat sur la mensualité doit donc être comparé à la charge financière supportée pendant toute la période de remboursement. La réglementation encadre toutefois cette stratégie. Le Haut Conseil de stabilité financière fixe à 25 ans la durée maximale de principe des crédits immobiliers, avec des possibilités de différé dans certaines situations spécifiques. Avec une moyenne de 23 ans et 10 mois, les primo-accédants se rapprochent ainsi de la limite réglementaire. La marge disponible pour allonger encore les financements devient mécaniquement plus réduite. Cette situation est d’autant plus importante que les conditions de crédit ne sont pas revenues à celles observées avant la remontée des taux. La Banque de France indique que le taux moyen des nouveaux crédits à l’habitat hors renégociations s’est établi à 3,32 % en septembre 2026, contre 3,09 % un an auparavant. Ce taux est calculé hors frais et assurance : il ne correspond donc pas au coût global supporté par chaque emprunteur, lequel dépend notamment de l’assurance et des caractéristiques individuelles du dossier. Dans le même temps, la production de nouveaux crédits à l’habitat hors renégociations atteint 11,8 milliards d’euros en septembre, contre 12,2 milliards en août. La Banque de France observe par ailleurs une stabilisation, depuis le printemps, du nombre de prêts accordés aux primo-accédants. Le marché ne connaît donc pas une disparition du financement des premiers achats, mais plutôt une phase de stabilisation dans laquelle la durée du crédit reste un levier essentiel. Le montant de l’apport personnel, la stabilité professionnelle, la régularité des revenus et la gestion des comptes continuent de peser dans la décision bancaire. Les primo-accédants sont particulièrement concernés par ces critères, car ils disposent souvent d’un patrimoine moins important que les ménages ayant déjà réalisé une acquisition immobilière. Pour une partie d’entre eux, l’achat repose donc principalement sur les revenus futurs et sur la capacité à conserver un équilibre budgétaire pendant plusieurs décennies. Cette réalité impose de ne pas réduire l’analyse à la seule mensualité proposée par la banque. Un crédit immobilier doit être évalué à partir de son coût total, de l’assurance emprunteur, des frais annexes, mais aussi du reste à vivre après paiement des charges fixes. Un ménage qui obtient une mensualité compatible avec le seuil réglementaire peut malgré tout se retrouver financièrement contraint si son budget ne lui laisse plus suffisamment de marge pour faire face aux dépenses courantes ou aux imprévus. Le sujet dépasse ainsi la seule situation des primo-accédants. Leur durée d’emprunt constitue un indicateur de la capacité du marché immobilier à absorber le niveau des prix et le coût du financement. Lorsque les ménages doivent mobiliser presque toute la durée autorisée pour acheter leur résidence principale, cela révèle une tension persistante entre le prix des logements et les revenus disponibles. CreditNews avait déjà analysé le rôle central des premiers acheteurs dans la reprise du financement immobilier dans son article « Crédit immobilier : le HCSF confirme le retour des primo-accédants en 2025 ». Cette dynamique doit désormais être rapprochée du cadre prudentiel maintenu par les autorités. Dans son analyse « Crédit immobilier : le HCSF maintient le marché sous contrainte en 2026 », CreditNews revenait sur le maintien du taux d’effort de 35 % et de la durée maximale de 25 ans. Pour les banques, l’enjeu consiste à financer les ménages capables de supporter durablement leur dette, sans fragiliser leur équilibre financier. Pour les candidats à la propriété, il devient essentiel de comparer les offres, de négocier le taux et l’assurance, mais aussi d’étudier les dispositifs susceptibles de réduire le montant à financer, comme le prêt à taux zéro lorsque les conditions d’éligibilité sont réunies. L’allongement de la durée ne doit jamais devenir une solution automatique destinée à compenser un prix d’achat trop élevé ou un budget insuffisamment préparé. Il constitue un outil de financement, dont l’intérêt dépend de la situation patrimoniale et des perspectives financières de chaque ménage.
L’œil de l’expert
Emprunter sur près de 24 ans pour acheter son premier logement n’est pas anodin. Cette durée témoigne de la capacité des banques à accompagner les primo-accédants, mais aussi des efforts que ces derniers doivent consentir pour accéder à la propriété. Le crédit immobilier reste un levier majeur de constitution du patrimoine, à condition que son remboursement ne compromette pas durablement le budget du ménage. Le véritable enjeu n’est donc pas de pousser systématiquement la durée jusqu’à son maximum réglementaire, mais de trouver le bon équilibre entre mensualité, coût total du financement et reste à vivre. Dans un marché où les taux demeurent supérieurs à leur niveau de l’an dernier, la qualité de la préparation financière devient déterminante. Pour les primo-accédants, la réussite d’un projet immobilier se mesure autant à la capacité d’obtenir un prêt qu’à celle de le rembourser sereinement dans la durée.
