L’investissement locatif pourrait retrouver une place centrale dans la politique du logement en France. Après plusieurs années particulièrement difficiles pour les investisseurs particuliers, marquées par la remontée des taux de crédit immobilier, la fin du dispositif Pinel, le durcissement des règles énergétiques et l’augmentation du coût des travaux, le gouvernement cherche à recréer un environnement plus favorable. Vincent Jeanbrun, ministre de la Ville et du Logement, veut notamment s’appuyer sur le nouveau dispositif Relance logement, également appelé dispositif Jeanbrun, mais aussi sur des mesures destinées à accélérer la rénovation et à remettre certains logements sur le marché. L’enjeu dépasse largement la seule fiscalité : il s’agit de mobiliser l’épargne privée pour augmenter l’offre de logements locatifs, alors que la construction neuve reste très inférieure aux besoins. Le gouvernement vise notamment 400 000 logements construits par an et 50 000 logements locatifs privés supplémentaires dès 2026.
Le dispositif Jeanbrun veut rendre le statut de bailleur privé plus attractif
Le principal outil de cette stratégie est le dispositif Relance logement, ou dispositif Jeanbrun, introduit par la loi de finances pour 2026. Son principe diffère des anciennes politiques de défiscalisation comme le Pinel : l’avantage prend principalement la forme d’un mécanisme d’amortissement et de déduction des revenus fonciers. Le dispositif est ouvert aux particuliers qui investissent dans un logement situé dans un immeuble collectif, dans le neuf ou dans l’ancien à condition d’y réaliser des travaux importants. L’investissement doit être réalisé entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. Le logement doit ensuite être loué nu, comme résidence principale, pendant au moins neuf ans, avec des plafonds de loyers et de ressources des locataires à respecter. L’intérêt économique du mécanisme est donc assez différent d’une simple réduction d’impôt. Une partie du prix d’acquisition peut être amortie et certaines charges liées au bien, notamment les intérêts d’emprunt, les travaux et la taxe foncière, peuvent être prises en compte dans le calcul des revenus fonciers. Selon les informations gouvernementales, l’amortissement peut atteindre jusqu’à 12 000 euros par an dans certaines configurations, tandis qu’une déduction pouvant aller jusqu’à 10 700 euros peut également concerner les autres revenus selon les conditions applicables. Le dispositif vise ainsi à répondre à un problème devenu majeur sur le marché immobilier : le rendement locatif net s’est dégradé pour une partie des investisseurs. Lorsque le prix d’achat est élevé, que le crédit coûte davantage qu’avant 2022, que la taxe foncière progresse et que les travaux de rénovation énergétique peuvent représenter plusieurs dizaines de milliers d’euros, les loyers ne suffisent pas toujours à rendre l’opération suffisamment attractive. La fiscalité devient alors un élément déterminant dans l’équation économique du projet. Mais elle n’est pas le seul. Pour un investisseur, le véritable calcul doit intégrer le prix du bien, le montant de l’apport, le taux du crédit immobilier, l’assurance emprunteur, les frais d’acquisition, les charges de copropriété, la taxe foncière, les travaux, le niveau de loyer et la fiscalité. C’est précisément pour cette raison que le dispositif Jeanbrun ne peut pas être considéré comme une garantie de rentabilité. Il améliore potentiellement l’équation fiscale, mais ne supprime ni le risque locatif ni le risque financier. Cette nuance est importante dans un marché où les investisseurs sont devenus beaucoup plus prudents. La question n’est plus uniquement « combien vais-je économiser d’impôts ? », mais « quelle sera la rentabilité réelle de mon patrimoine une fois tous les coûts intégrés ? ». Cette problématique intervient alors que le logement neuf traverse encore une période extrêmement difficile. Creditnews avait récemment analysé l’effondrement des réservations de logements neufs, avec une baisse de 23,6 % sur un an au deuxième trimestre 2026 selon la FPI. Cette faiblesse de la demande montre que la relance de l’investissement locatif constitue un enjeu économique majeur pour les promoteurs. Sans investisseurs, une partie des programmes immobiliers peine à trouver son équilibre commercial. Or, sans nouveaux programmes, la production future de logements locatifs risque de rester insuffisante. Le gouvernement cherche donc à agir simultanément sur la demande et sur l’offre : rendre l’investissement plus attractif pour les particuliers afin de permettre aux promoteurs de vendre davantage et, à terme, augmenter le nombre de logements disponibles à la location. Le volet rénovation joue également un rôle central. Dans l’ancien, le dispositif Jeanbrun peut concerner des logements nécessitant des travaux représentant au moins 30 % du prix d’acquisition, sous réserve de respecter les autres critères du dispositif. Les travaux doivent notamment permettre d’atteindre un niveau de performance énergétique correspondant aux exigences prévues. Le mécanisme peut donc contribuer à orienter une partie de l’investissement privé vers des logements qui nécessitent une remise à niveau. C’est un point stratégique alors que le parc locatif français est confronté à la question du DPE et à la sortie progressive des logements les plus énergivores du marché locatif. Le gouvernement cherche ainsi à répondre à deux problèmes en même temps : produire davantage de logements et remettre dans le parc locatif des biens qui peuvent aujourd’hui être difficiles à louer en raison de leur performance énergétique. Mais la réussite de cette stratégie dépendra largement de la capacité des investisseurs à financer les travaux. Or, le coût du crédit reste un paramètre essentiel. Un investisseur qui doit financer à la fois l’achat du logement et une rénovation lourde peut rapidement voir son effort financier augmenter. La fiscalité peut alors améliorer le rendement, mais elle ne remplace pas la capacité d’emprunt. C’est ici que le marché du crédit immobilier conserve un rôle central. Les banques doivent pouvoir financer les projets dans un cadre compatible avec leurs règles de risque, tandis que les investisseurs doivent disposer de revenus suffisants pour absorber les éventuels écarts entre loyers et mensualités. Le dispositif Jeanbrun constitue donc davantage un levier destiné à améliorer l’équation globale de l’investissement qu’une solution unique à la crise du logement.
Le plan Jeanbrun aura la capacité à faire revenir les investisseurs ?
La deuxième difficulté concerne précisément le passage de l’incitation fiscale à l’investissement réel. Une fiscalité plus favorable peut améliorer l’intérêt d’un projet, mais elle ne suffit pas nécessairement à déclencher une décision d’achat lorsque le marché reste incertain. Les investisseurs particuliers ont été fortement échaudés par les changements successifs de réglementation au cours des dernières années. La disparition du Pinel, l’évolution des règles du DPE, les contraintes liées à la location et les fluctuations des taux de crédit ont rendu les stratégies patrimoniales plus difficiles à construire sur le long terme. Le nouveau dispositif Jeanbrun cherche justement à apporter un cadre jusqu’en 2028. Cette visibilité constitue un élément important pour un investissement qui repose généralement sur un horizon de détention long. Mais le marché devra également répondre à une autre question : où investir ? L’avantage fiscal est national, mais la rentabilité immobilière ne l’est évidemment pas. Un même mécanisme fiscal peut produire des résultats très différents selon le prix d’achat, le niveau des loyers, la demande locative et le risque de vacance. Dans certaines métropoles, le prix du foncier peut rendre difficile l’obtention d’un rendement locatif satisfaisant. Dans d’autres territoires, le prix d’achat est plus faible mais la demande locative peut être insuffisante. L’investisseur doit donc raisonner d’abord en termes de marché immobilier, puis en termes de fiscalité. Le risque serait de considérer l’avantage fiscal comme le moteur principal de la décision. Or, un investissement locatif reste avant tout un actif immobilier. Sa valeur dépend de son emplacement, de la qualité du bien, de sa demande locative et de son financement. La rénovation ajoute une nouvelle variable. Pour les logements anciens, les travaux peuvent permettre d’améliorer la performance énergétique et de remettre un bien sur le marché. Mais ils représentent également une enveloppe financière importante. Le dispositif Jeanbrun peut alors créer un intérêt supplémentaire pour les investisseurs capables de supporter cet effort initial. Le gouvernement veut précisément utiliser ce levier pour orienter l’épargne privée vers la rénovation et la production de logements. Le plan Relance logement prévoit ainsi d’agir simultanément sur la construction, la rénovation et l’investissement privé. Cette stratégie répond à une réalité économique : la France ne souffre pas seulement d’un problème de demande immobilière. Elle souffre également d’un problème d’offre. Le ralentissement de la construction neuve depuis plusieurs années réduit mécaniquement le nombre de logements disponibles à moyen terme. Creditnews a déjà documenté cette situation dans son analyse de la crise du logement neuf, alors que les réservations de logements neufs ont fortement reculé en 2026. Le retour des investisseurs particuliers pourrait donc jouer un rôle dans le redémarrage de la promotion immobilière, mais aussi dans la rénovation de logements anciens. Le mécanisme économique est relativement simple : davantage d’investisseurs signifie potentiellement davantage de biens acquis, rénovés et proposés à la location. Pour les promoteurs, cela peut recréer une clientèle supplémentaire. Pour les entreprises du bâtiment, cela peut générer de nouveaux chantiers. Pour les banques, cela représente des demandes de financement supplémentaires. Pour les locataires, l’objectif final est d’augmenter l’offre disponible. C’est précisément cette chaîne économique que le gouvernement cherche à réactiver. Mais son fonctionnement dépendra de plusieurs conditions. Le premier paramètre sera le coût du crédit. Si les taux immobiliers remontent fortement, l’avantage fiscal peut être partiellement absorbé par l’augmentation du coût du financement. Le deuxième sera le prix des logements. Une fiscalité plus favorable ne compense pas indéfiniment un prix d’acquisition trop élevé par rapport aux loyers. Le troisième sera le coût des travaux, particulièrement important dans les logements nécessitant une rénovation énergétique lourde. Le quatrième sera la stabilité réglementaire. Les investisseurs ont besoin d’une visibilité suffisante pour prendre des décisions patrimoniales qui s’inscrivent sur dix, quinze ou vingt ans. Enfin, le cinquième paramètre sera la demande locative. Produire des logements là où les besoins sont faibles ne permettra pas de résoudre la crise dans les zones tendues. Le véritable indicateur de réussite du plan Jeanbrun ne sera donc pas seulement le nombre de contribuables utilisant le dispositif. Il faudra regarder le nombre de logements effectivement achetés, rénovés et remis sur le marché, ainsi que les nouveaux programmes lancés grâce au retour des investisseurs. Il faudra également mesurer l’effet sur les loyers et sur la disponibilité des logements. Le gouvernement affiche une ambition importante : faire de l’investissement privé un moteur de la production de logements. Le dispositif Jeanbrun constitue un outil pour y parvenir, mais il devra être accompagné d’un environnement de crédit suffisamment favorable et d’une amélioration globale de l’équation économique des projets immobiliers. Dans ce contexte, l’investissement locatif pourrait progressivement redevenir un élément important du marché immobilier français. Mais son retour ne sera probablement pas automatique. Les investisseurs de 2026 ne sont plus ceux de la période des taux très faibles et des dispositifs fiscaux successifs. Ils analysent davantage le rendement net, le risque, le financement et la liquidité du bien. La fiscalité peut déclencher l’intérêt ; elle ne suffira pas à elle seule à déclencher l’achat.
L’œil de l’expert
Le plan de Vincent Jeanbrun répond à une vraie difficulté du marché immobilier français : comment faire revenir les investisseurs privés alors que la rentabilité locative s’est dégradée et que la construction neuve reste en crise ? Le dispositif Jeanbrun apporte une réponse fiscale intéressante, notamment parce qu’il associe investissement, amortissement et rénovation. Mais il ne faut pas perdre de vue l’essentiel : un avantage fiscal ne transforme pas un mauvais investissement immobilier en bon investissement. Le prix du bien, le financement, le niveau de loyer, les charges et la demande locative restent les véritables fondamentaux. Pour le marché du crédit, l’enjeu est tout aussi important. Un investisseur peut être convaincu par la fiscalité et renoncer à son projet si le coût du financement rend l’opération trop lourde. À l’inverse, une amélioration des conditions de crédit combinée à une fiscalité plus lisible pourrait créer un environnement beaucoup plus favorable. La réussite du plan Jeanbrun se jouera donc moins dans les textes que sur le terrain : combien de logements seront réellement construits, combien seront rénovés, combien reviendront sur le marché locatif et combien d’investisseurs accepteront de s’engager sur neuf ans ? C’est sur ces indicateurs que l’on pourra réellement mesurer si la stratégie gouvernementale a réussi à réveiller l’investissement locatif en France.
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