La Banque centrale européenne (BCE) a annoncé, ce jeudi 5 juin, une baisse de ses taux directeurs de 25 points de base. Si cette décision était largement attendue, elle n’en reste pas moins stratégique pour le marché immobilier, à la peine depuis deux ans. En apparence, la baisse pourrait réjouir tous les emprunteurs… mais dans les faits, elle bénéficiera surtout à une cible bien précise : les jeunes primo-accédants au profil très solide. Comme le rappelle Fabien Monvoisin, CEO de Crédit Conseil de France, « c’est un très bon signal pour tous ceux qui veulent devenir propriétaires ». Pourtant, dans cette apparente bouffée d’air, les lignes d’accès au crédit restent encore très sélectives. Qui pourra vraiment profiter de cette baisse ? Pourquoi les banques ne rouvrent pas encore grand les vannes ? Décryptage.
Une baisse des taux… mais un accès encore ciblé
Le repli de 0,25 point annoncé par la BCE marque la poursuite d’un mouvement initié un an plus tôt. Il vise à relancer le crédit sans relancer l’inflation. Pour les établissements bancaires, cette décision signifie un coût de refinancement en baisse — ce qui pourrait mécaniquement entraîner une baisse des taux immobiliers dans les prochaines semaines.
En juin, les taux d’intérêt sont restés stables, légèrement au-dessus de 3%, loin du pic de 4,2% observé à l’automne 2023. Mais la dynamique est bien enclenchée. Selon Fabien Monvoisin
les taux pourraient passer durablement sous les 3% d’ici fin 2025
Une aubaine, surtout dans un contexte où la demande repart doucement à la hausse. Mais cette baisse des taux n’est pas la même pour tout le monde. En réalité, elle s’inscrit dans une stratégie sélective des banques. Les profils dits solvables, comme les jeunes actifs en CDI, à haut revenu et disposant d’une capacité d’épargne, sont les premiers à en bénéficier. Ce sont ces clients, souvent primo-accédants, que les banques cherchent à séduire avec des conditions de crédit avantageuses.
Primo-accédants recherchés : oui, mais pas tous
Les primo-accédants — ces ménages qui achètent pour la première fois leur résidence principale — sont clairement la cible phare des établissements bancaires en 2024. Ils avaient été parmi les plus pénalisés lors de l’envolée des taux en 2022-2023, faute d’apport personnel conséquent. Mais depuis avril 2024, un changement clé joue en leur faveur : l’élargissement du prêt à taux zéro (PTZ), désormais disponible dans toute la France, y compris pour les maisons neuves.
Résultat : les courtiers notent une nette reprise des demandes de crédit émanant de cette catégorie. Et certaines banques vont plus loin en proposant des prêts complémentaires bonifiés. LCL, par exemple, offre un prêt de 50 000 € à seulement 0,9 % pour les primo-accédants qui achètent un logement peu énergivore (classé A, B ou C au DPE), à condition d’agir avant le 14 juin.
Cependant, cette générosité est loin d’être universelle. Les critères sont stricts : les banques ciblent les jeunes de moins de 35 ans, en CDI, avec un revenu annuel supérieur à 80 000 €, souvent en couple et avec un solide profil d’épargnant. Pourquoi ? Parce qu’ils présentent un potentiel élevé de fidélisation bancaire, avec la vente croisée de produits comme l’assurance, les placements ou la carte haut de gamme.
Ceux qui ne cochent pas toutes ces cases restent largement à l’écart des meilleures offres, malgré la baisse des taux. Ainsi, le crédit immobilier reste à deux vitesses : attractif pour les CSP+, beaucoup plus contraignant pour les autres.
L’œil de l’expert : des espoirs sur la relance du marché
La baisse des taux directeurs décidée par la BCE est une étape nécessaire mais non suffisante pour fluidifier pleinement l’accès au crédit. Les banques restent prudentes et concentrent leurs efforts sur les profils jugés rentables à long terme. Dans ce contexte, les politiques d’accompagnement comme le PTZ revalorisé sont cruciales, mais encore insuffisantes pour inclure les ménages les plus modestes. À l’heure actuelle, la baisse des taux est un bon début — mais seule une démocratisation plus large des conditions d’accès pourra vraiment relancer le marché immobilier.
