Le crédit immobilier s’invite désormais au cœur de la campagne présidentielle de 2027. Lors de son discours de rentrée à Hénin-Beaumont, le 13 septembre dernier, Marine Le Pen a placé le logement parmi les grands chantiers de son projet et proposé de rendre obligatoire, pour les banques, la portabilité des crédits immobiliers souscrits à des taux plus favorables. L’idée est simple sur le papier : permettre à un propriétaire qui revend son logement de conserver son ancien prêt immobilier, et notamment son taux d’intérêt, afin de financer l’acquisition d’un nouveau bien. Une mesure qui vise directement l’un des blocages actuels du marché : la mobilité résidentielle. Car pour certains ménages ayant emprunté à des taux très faibles avant 2022, vendre aujourd’hui signifie abandonner un crédit particulièrement avantageux et contracter un nouvel emprunt à un coût nettement supérieur. La proposition intervient alors que le marché immobilier français reste fragile. Selon les dernières données de l’Insee et des Notaires de France, reprisespar Creditnews, les prix des logements anciens ont reculé de 0,8 % sur un an au deuxième trimestre 2026, tandis que les transactions ont retrouvé près de 958 000 opérations sur douze mois. Le marché redémarre donc en volume, mais demeure très dépendant des conditions de financement.
Portabilité du crédit immobilier : comment fonctionnerait ce dispositif ?
La portabilité d’un crédit immobilier consiste à permettre à un emprunteur de conserver son prêt lorsqu’il vend son logement pour en acheter un autre. Le crédit, ou plus précisément ses conditions financières, suivrait ainsi l’emprunteur dans son nouveau projet immobilier. La logique est différente de la transférabilité : dans le premier cas, le prêt reste attaché à l’emprunteur ; dans le second, il peut être rattaché au nouveau bien. Aujourd’hui, la portabilité existe déjà en France, mais elle reste facultative. Certaines offres de prêt peuvent prévoir une clause permettant le transfert du financement sous certaines conditions, mais une banque n’a pas l’obligation générale de proposer ce mécanisme. Une proposition de loi déposée en mai 2024 visait déjà à généraliser cette clause aux offres de prêts immobiliers. Elle n’a toutefois pas abouti. La proposition désormais défendue par Marine Le Pen reprend donc un débat qui n’est pas nouveau. Son intérêt économique apparaît surtout dans le contexte actuel. Un ménage ayant souscrit un prêt à 1,5 % ou 2 % peut aujourd’hui hésiter à vendre son logement s’il doit abandonner ce financement pour emprunter à un taux nettement supérieur. Le différentiel peut représenter plusieurs centaines d’euros de mensualité sur un encours encore important. Prenons un exemple simple. Un propriétaire ayant encore 200 000 euros à rembourser sur un crédit ancien à 1,5 % dispose d’un avantage financier considérable par rapport à un nouvel emprunt au taux de marché. S’il revend son logement pour acheter un bien plus grand, le nouveau financement peut être beaucoup plus coûteux, même si le marché immobilier lui offre aujourd’hui davantage de possibilités de négociation sur le prix. La conservation du prêt pourrait donc rendre certains arbitrages résidentiels économiquement plus acceptables. C’est précisément l’argument avancé par les défenseurs de la portabilité : certains propriétaires seraient actuellement enfermés dans leur logement par leur crédit. La mesure pourrait faciliter les mutations professionnelles, les changements de taille de logement, les départs à la retraite ou encore les parcours résidentiels liés à l’évolution familiale. Elle pourrait également remettre davantage de logements sur le marché et favoriser les transactions.
Le sujet dépasse donc le seul pouvoir d’achat immobilier. La mobilité résidentielle constitue un maillon essentiel du fonctionnement du marché. Lorsqu’un ménage ne vend pas, un autre ménage ne peut pas acheter. Le phénomène se répercute ensuite sur les agences immobilières, les notaires, les courtiers, les déménageurs, les artisans et l’ensemble des professionnels dépendants des transactions immobilières. CreditNews avait d’ailleurs récemment analysé cette problématique à travers la crise du secteur du déménagement, qui constitue un indicateur avancé de la mobilité résidentielle. Lire aussi : Déménagement : le secteur traverse sa pire crise. La portabilité pourrait ainsi agir sur une partie du marché aujourd’hui grippée : celle des propriétaires déjà financés, disposant d’un crédit ancien avantageux et souhaitant changer de logement. Mais le dispositif ne résout pas pour autant le problème principal du marché immobilier français : le coût du nouveau financement pour les ménages qui n’ont pas de crédit ancien à conserver.
La portabilité obligatoire pourrait aussi renchérir les nouveaux prêts
C’est là que se situe le principal débat économique. Une portabilité généralisée ne serait pas neutre pour les banques. Le Comité consultatif du secteur financier, dans son rapport publié en juin 2026 sur le modèle français de financement de l’acquisition de la résidence principale, s’est précisément penché sur la portabilité et la transférabilité. Sa conclusion est particulièrement prudente : selon le CCSF, une généralisation de ces mécanismes ne constitue pas une solution viable pour améliorer l’accès au crédit immobilier. Elle pourrait complexifier la gestion des prêts, renchérir le coût des financements et remettre en cause le modèle français des crédits à taux fixe de longue durée. Pourquoi ? Parce qu’un crédit immobilier n’est pas seulement un contrat entre une banque et son client. C’est également un actif financé dans le temps par l’établissement bancaire. Or les banques ne disposent pas nécessairement de ressources à aussi longue échéance que la durée contractuelle des prêts immobiliers. Elles intègrent donc statistiquement les remboursements anticipés dans leur gestion du risque et de leur refinancement. Le Sénat a rappelé ce point dans une réponse publiée en avril 2025 : la durée moyenne de détention économique d’un crédit immobilier est nettement inférieure à sa durée contractuelle, notamment en raison des remboursements anticipés. Une obligation de portabilité pourrait prolonger la durée effective de certains financements à taux fixe et créer un risque de refinancement supplémentaire pour les établissements bancaires. Le problème devient particulièrement sensible lorsque les taux de marché remontent. Une banque qui conserve pendant plusieurs années un ancien prêt accordé à un taux très faible doit continuer à supporter ce financement alors que son propre coût de refinancement peut être supérieur. Si ce mécanisme devient obligatoire et massif, les établissements pourraient chercher à intégrer ce risque dans la tarification des nouveaux crédits. Autrement dit, le gain réalisé par les ménages qui bénéficieraient d’un ancien taux pourrait avoir pour contrepartie une hausse des taux proposés aux futurs emprunteurs. Le risque serait alors de créer une forme de redistribution entre générations d’emprunteurs : les propriétaires déjà financés à bas taux seraient protégés, tandis que les primo-accédants ou les ménages entrant sur le marché pourraient supporter une partie du coût de cette garantie. C’est un point essentiel dans un marché où l’accession à la propriété reste déjà contrainte par la solvabilité. Les taux immobiliers ont retrouvé une relative stabilité durant l’été 2026, mais leur trajectoire demeure dépendante du coût de refinancement des banques et du niveau des rendements obligataires. CreditNews avait déjà souligné cette fragilité dans son analyse des taux d’août 2026 et du risque de remontée à la rentrée. Lire aussi : Crédit immobilier : les taux d’août 2026 restent stables, mais une remontée dès la rentrée devient crédible
La portabilité pourrait donc améliorer la liquidité d’une partie du marché sans nécessairement résoudre le problème de fond du financement immobilier. Elle ne fait pas baisser les prix des logements, n’augmente pas les revenus des ménages et ne réduit pas directement le coût de construction. Elle déplace surtout la manière dont le financement est conservé lors d’un changement de logement. Le rapport du CCSF invite ainsi à ne pas présenter la portabilité comme une solution miracle. Dans son analyse, la généralisation du dispositif pourrait même entraîner un renchérissement du coût des crédits et fragiliser le modèle français du prêt immobilier à taux fixe.
L’œil de l’expert
La proposition de portabilité obligatoire mérite d’être regardée autrement que sous le seul angle politique. Sur le papier, elle répond à un véritable problème économique : certains propriétaires sont aujourd’hui prisonniers de leur ancien taux de crédit. Un ménage ayant emprunté à 1,5 % ou 2 % n’a effectivement aucun intérêt financier évident à abandonner ce financement pour repartir sur un crédit beaucoup plus cher. La conséquence est une moindre mobilité résidentielle, moins de biens remis sur le marché et une fluidité réduite des transactions. Mais rendre la portabilité obligatoire ne crée pas de financement gratuit. Le coût existe quelque part dans le système bancaire. Et c’est précisément là que se situe le point de vigilance. À mon sens, la question n’est donc pas de savoir si la portabilité est bonne ou mauvaise. Elle est de déterminer qui en supportera le coût et comment le risque sera tarifé. Si les banques doivent conserver davantage de crédits anciens à faible rendement alors que leurs coûts de refinancement évoluent, elles chercheront nécessairement à compenser cette contrainte. La mesure pourrait donc être pertinente comme outil de fluidification du marché, mais elle devrait être extrêmement encadrée. Il faudrait notamment définir les conditions de transfert, le montant de capital pouvant être conservé, la durée entre la vente et le nouvel achat, les garanties exigées et surtout le traitement du différentiel lorsque le nouveau logement est plus cher ou moins cher.
Le marché immobilier français a besoin de mobilité. Mais il a surtout besoin d’un modèle de financement durable. La portabilité peut faciliter certains parcours résidentiels ; elle ne remplacera jamais une véritable amélioration de la solvabilité des ménages. En 2026, le véritable sujet du crédit immobilier reste donc le même : combien un ménage peut-il réellement financer, à quel taux et avec quel coût global ? La portabilité peut modifier la réponse pour certains propriétaires. Elle ne peut pas, à elle seule, changer l’équation du marché.
