Acheter un logement en France n’a jamais été aussi difficile pour les classes moyennes. D’après un rapport publié par l’Institut Montaigne, les prix de l’immobilier ont grimpé de 88 % en vingt ans, allongeant la durée moyenne des crédits et concentrant la propriété entre les mains des plus aisés et des plus de 50 ans. Cette dynamique nourrit une fracture patrimoniale et alimente un sentiment d’injustice économique et sociale.
📉 L’envolée des prix et une offre en panne
Selon l’étude, « l’accession à la propriété des classes moyennes s’est nettement ralentie », en raison d’un double phénomène : inflation des prix et pénurie d’offre dans les zones tendues. Alors qu’un emprunt s’étalait autrefois sur 15 à 20 ans, il faut désormais 25 à 29 ans pour boucler un financement immobilier.
La concentration patrimoniale est tout aussi marquante : 24 % des ménages détiennent 68 % des logements appartenant à des particuliers. Comme le souligne le rapport, ce déséquilibre découle d’une « demande accrue, renforcée par la décohabitation et la métropolisation », qui accentue la pression dans les grandes agglomérations.
Paradoxalement, la France construit plus de résidences secondaires (+1,7 % entre 2013 et 2018) que de résidences principales (+0,9 %), tandis que le nombre de logements vacants progresse 2,3 fois plus vite que le parc total entre 2005 et 2023. Un paradoxe pointé du doigt par l’Institut Montaigne :
La propriété se concentre désormais de plus en plus entre les mains des plus de 50 ans et des classes aisées.
🔑 Comment desserrer l’étau immobilier ?
Si les dépenses publiques pour le logement restent « particulièrement élevées », les aides à l’accession à la propriété sont jugées trop limitées. L’Institut Montaigne appelle donc à des réformes structurelles.
Parmi ses dix recommandations, deux orientations majeures ressortent :
Lutter contre la vacance en soutenant la transformation de logements sous-utilisés.
Encourager les dispositifs hybrides d’accession, plus accessibles pour les ménages modestes.
Le rapport propose notamment le démembrement de propriété, qui sépare usufruit et nue-propriété, ou encore le bail réel solidaire (BRS), permettant d’acquérir un logement sans en acheter le terrain. « L’accession doit davantage s’appuyer sur des dispositifs progressifs, partagés ou démembrés, qui ne nécessitent pas d’apport personnel »,souligne l’étude.
👁 L’œil de l’expert : un marché bloqué
La crise du logement ne résulte pas seulement d’un déséquilibre entre offre et demande : elle révèle un blocage structurel du modèle patrimonial français. En l’absence de réforme profonde, la propriété continuera à se concentrer chez les ménages les plus âgés et les plus riches, accentuant les fractures sociales.
Les outils hybrides comme le BRS ou la propriété partagée constituent des leviers prometteurs pour redonner un souffle aux classes moyennes. Mais sans une relance massive de la construction de résidences principales et une régulation plus stricte des logements vacants, l’accession à la propriété restera un luxe inaccessible pour une partie croissante de la population.
