Dubaï connaît un essor immobilier spectaculaire, avec des transactions atteignant 140 milliards de dollars en 2024, soit une hausse de 36,5 % par rapport à l’année précédente. Mais derrière ce boom se cache une tension économique : la multiplication des promoteurs, l’explosion des prix et une offre massive pourraient transformer ce marché en un terrain propice à une surchauffe ou à un krach immobilier.
🌌 Un alignement de planètes
Le marché immobilier de Dubaï bat des records historiques. Selon Bloomberg, 51 000 ventes ont été enregistrées au deuxième trimestre 2025, et la valeur totale des transactions sur douze mois a atteint 73 milliards de dollars, soit +41 % par rapport à 2024. Des projets luxueux, comme la tour résidentielle Eywa, conçue par Alex Zagrebelny, affichent des prix allant de 2,7 à 7,5 millions de dollars avant même leur achèvement prévu en 2026.
Cette flambée est alimentée par plusieurs facteurs :
La réouverture rapide des frontières post-Covid-19.
L’afflux d’investisseurs étrangers (riches russes, cryptomillionnaires et Indiens).
Les politiques de visa attractives de l’émirat.
La baisse du dirham liée à la politique commerciale américaine, qui augmente le pouvoir d’achat des acheteurs étrangers.
Pour Taimur Khan, directeur de la recherche pour le Moyen-Orient et l’Afrique chez JLL, cité par Bloomberg, « C’est le principal moteur du marché. Vous bénéficiez d’une réduction considérable. Et si le dollar se redresse, vous bénéficiez d’une nouvelle augmentation de vos rendements à la sortie ». Selon lui, Dubaï n’a jamais connu de meilleur moment pour investir dans la pierre.
⚠️ Risques de surchauffe et spectre d’un krach
Malgré ce dynamisme, la prudence s’impose. La multiplication des promoteurs – près de trois nouveaux acteurs chaque semaine selon Sean McCauley, PDG de Devmark – et la hausse des prix du foncier pèsent sur les marges et augmentent les risques financiers. McCauley avertit : « Il sera de plus en plus difficile de faire les calculs ».
La mémoire du marché reste vive :
En 2008, l’archipel artificiel The World a plongé Dubaï au bord de la faillite après la chute des prix et l’endettement massif de Dubaï World, nécessitant un renflouement d’Abu Dhabi.
En 2014, l’effondrement des prix du pétrole a entraîné un deuxième krach immobilier.
Aujourd’hui, les experts estiment que la situation est moins spéculative et davantage portée par de véritables acheteurs cherchant à s’installer durablement. Les projets visent désormais résidents fortunés et retraités aisés, plutôt que de simples investisseurs spéculateurs.
👁️ L’œil de l’expert : la croisée des chemins
Le marché immobilier de Dubaï illustre un équilibre fragile entre croissance spectaculaire et vulnérabilité financière :
Opportunité économique : l’afflux d’investisseurs étrangers dynamise la construction et génère des revenus fiscaux et fonciers considérables.
Risque de surchauffe : près de 250 000 logements en construction (+30 %), combinés à des prix élevés, pourraient créer une bulle immobilière si la demande ralentit.
Leçons du passé : les krachs de 2008 et 2014 rappellent que l’émirat reste sensible aux cycles mondiaux et aux spéculations.
En résumé, Dubaï est à la croisée des chemins : un marché en plein essor, mais qui nécessite une vigilance économique pour éviter que l’exubérance immobilière ne se transforme en crise financière.
