La pénurie de logements locatifs en France pourrait s’aggraver bien plus rapidement qu’anticipé. En cause : l’application progressive des interdictions de location pour les logements classés F et G au diagnostic de performance énergétique (DPE). À l’horizon 2028, ce sont jusqu’à 1,3 million de logements du parc privé qui pourraient être considérés comme indécents, donc impropres à la location. Une situation explosive sur fond de réformes énergétiques ambitieuses, de tensions sur le logement étudiant et de dispositifs publics vacillants. ⚠️
Des réformes ambitieuses, mais un marché locatif au bord de l’asphyxie
Le parc locatif privé français subit de plein fouet la montée des exigences réglementaires en matière de performance énergétique. D’ici janvier 2025, les 570 000 logements classés G seront interdits à la location, suivis par les 740 000 logements classés F au 1er janvier 2028. « C’est près de 20 % du marché locatif privé qui est en sursis, soit 1,3 million de logements qui pourraient disparaître dans les 30 prochains mois », alerte Loïc Cantin, président de la Fnaim, dans un communiqué incisif. ️
Ces mesures, issues de la loi Climat et Résilience de 2021, visent à éradiquer les « passoires thermiques », mais leur mise en œuvre s’accompagne d’effets secondaires dévastateurs sur l’offre locative, déjà fragilisée. Le nombre d’annonces de logements nus disponibles est tombé à 800 000 en 2024, contre 1,6 million en 2018. Résultat : une tension insupportable pour les candidats à la location, notamment les étudiants fraîchement admis sur Parcoursup, qui doivent se loger loin de leur domicile familial.
Et les obstacles ne manquent pas pour les bailleurs : le coût moyen d’une rénovation énergétique d’ampleur est estimé à 40 000 euros par logement, selon le ministère du Logement. À cela s’ajoutent les restrictions locales comme l’encadrement des loyers ou l’instauration du permis de louer, qui rendent l’investissement locatif de moins en moins attractif.
Aides suspendues, loi bloquée : les signaux rouges s’accumulent
Pour atténuer l’impact de cette transition énergétique, les pouvoirs publics misent sur MaPrimeRénov’, l’aide phare à la rénovation. Mais depuis le 23 juin, les propriétaires souhaitant engager des travaux d’ampleur ne peuvent plus déposer de dossier. Cette suspension, qui devrait durer jusqu’à mi-septembre, vise à nettoyer le système de demandes frauduleuses. Une décision jugée « incompréhensible » par la Fnaim, dans un moment aussi critique pour le logement.
Et le retour de l’aide ne sera pas sans contraintes : à partir du 15 septembre, les conditions d’éligibilité seront durcies, rendant les rénovations encore plus incertaines pour les petits propriétaires.
Autre source de crispation : la proposition de loi dite « DPE G », adoptée par le Sénat en avril, et visant à instaurer des dérogations pour les logements situés en copropriété, où les rénovations sont plus difficiles à mettre en œuvre. Toujours absente de l’agenda de l’Assemblée nationale, cette mesure d’assouplissement reste en suspens. « Nous avons peu d’espoir de la voir débattue avant la rentrée, voire pas du tout », regrette Loïc Cantin, qui dénonce une stratégie de déresponsabilisation de l’État : « Si le gouvernement n’a pas les moyens de ses ambitions, qu’il les révise au lieu de faire peser l’instabilité sur les ménages. »
️ L’œil de l’expert
La bombe sociale et économique liée à la rénovation énergétique du parc locatif est désormais enclenchée. L’intention environnementale est louable, mais sa réalisation précipitée, mal coordonnée, et peu accompagnée financièrement, risque de sacrifier l’accès au logement au nom de la transition verte. Faute d’ajustements rapides — allégements réglementaires, relance des aides, accompagnement des copropriétés — le risque d’un désastre locatif est bien réel. Pour l’heure, le temps politique et le temps immobilier ne semblent pas alignés, au détriment des bailleurs… et surtout des locataires. ️
