Dans un marché du logement en tension, le député Éric Ciotti veut frapper fort pour relancer la dynamique : sa proposition de loi, déposée le 13 mai, vise à réduire drastiquement la fiscalité sur les plus-values immobilières. L’objectif est clair : ramener à 10 ans la durée de détention nécessaire pour une exonération totale d’impôt, contre 22 ans aujourd’hui pour l’impôt sur le revenu, et 30 ans pour les prélèvements sociaux. Une mesure qui, si elle est adoptée, pourrait rebattre les cartes de la stratégie patrimoniale des investisseurs.
Mais cette réforme s’inscrit aussi dans un contexte réglementaire et énergétique complexe, alors que les interdictions de location des « passoires thermiques » menacent de retirer du marché des milliers de logements. Éric Ciotti plaide donc également pour un moratoire sur ces interdictions, pointant du doigt les effets pervers sur l’offre locative et la solvabilité des petits bailleurs.
️ Fiscalité immobilière : un frein puissant à la mobilité des biens
Aujourd’hui, céder un bien immobilier autre que sa résidence principale peut s’avérer très coûteux. En cause : une imposition globale de 36,2 % sur la plus-value, répartie entre 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux. Si des abattements sont prévus avec le temps, l’exonération complète ne survient qu’au bout de 22 ans pour l’IR, et de 30 ans pour les prélèvements sociaux.
Or, comme le rappelle Éric Ciotti, avant la réforme Fillon de 2012, cette durée était bien plus courte : 15 ans pour une exonération totale, tous prélèvements confondus. Ce rallongement, selon lui, a eu un effet paralysant sur le marché.
Les propriétaires préfèrent conserver leurs biens plutôt que de les vendre, de peur d’être lourdement imposés
explique-t-il. Résultat : des biens immobilisés, des opportunités de logement en moins, notamment pour les jeunes ménages.
Sa proposition ambitionne donc de ramener à 10 ans le délai nécessaire pour bénéficier d’une exonération intégrale, tant sur l’impôt sur le revenu que sur les charges sociales. Une mesure choc qui pourrait fluidifier les transactions et encourager la rotation du patrimoine immobilier.
️ Passoires thermiques : le moratoire de la discorde
En parallèle, la proposition de loi veut suspendre temporairement l’interdiction de louer les logements énergivores, classés F ou G au DPE (Diagnostic de performance énergétique). Depuis janvier 2023, les logements notés G sont déjà exclus du marché locatif. Les classes F et E suivront respectivement en 2028 et 2034, conformément à la loi Climat et Résilience.
Mais selon Éric Ciotti, cette politique risque de produire l’effet inverse de celui escompté. D’une part, les travaux de rénovation énergétique sont onéreux, voire inaccessibles pour de nombreux petits propriétaires. D’autre part, l’accès au crédit s’est durci, rendant le financement de ces rénovations encore plus complexe. « Le coût des rénovations énergétiques, souvent lourd pour les petits bailleurs, devient difficilement soutenable », déplore le député.
En retirant prématurément ces biens du marché, l’offre locative se contracte, alors que la demande reste forte. Le moratoire vise donc à préserver temporairement cette offre, en attendant des conditions économiques plus favorables ou des aides à la rénovation plus efficaces.
️ L’œil de l’expert : entre relance fiscale et équilibre écologique
La proposition d’Éric Ciotti a le mérite de poser des questions fondamentales : la fiscalité immobilière actuelle décourage la mobilité et freine l’investissement, tandis que la transition énergétique, bien que nécessaire, doit s’adapter à la réalité des propriétaires.
Si la réduction à 10 ans de la durée de détention pour l’exonération des plus-values est adoptée, cela pourrait relancer les transactions immobilières et dynamiser le marché, tout en offrant une respiration fiscale bien méritée à ceux qui souhaitent réinvestir.
Mais cette réforme ne pourra tenir qu’en parallèle d’une politique cohérente sur le logement durable, sans quoi le risque est de favoriser la spéculation ou de retarder la nécessaire rénovation du parc immobilier.
Le Parlement devra donc trancher entre justice fiscale, urgence climatique et réalité sociale. Un équilibre délicat, mais incontournable.
