Comme nous avons pu l’expliquer dans un précédent post, l’augmentation des taux des crédits permet aux banques de reconstituer leurs marges sur leurs produits d’appel ; une situation pour autant altérée par des taux de refinancement encore très instables ces derniers temps et participant à minimiser l’impact des augmentations des taux débiteurs. Pourtant, ces regains de rentabilité des banques sur les prêts immobiliers pourraient les inciter à revenir sur le devant de la scène après l’été.
L’augmentation des taux directeurs de la BCE (Banque Centrale Européenne) a entraîné une inflation des taux de crédits immobiliers (mais également sur les autres prêts, et aussi le regroupement de crédits). Cette politique monétaire de l’institution francfortoise a déstabilisé le marché de l’immobilier, avec des ventes en fort recul depuis le début de l’année 2023 (-40%).
L’objectif recherché par la BCE de lutter contre l’inflation commence donc à porter ses fruits.
Une situation avec des conséquences lourdes pour les emprunteurs
Même si nous constatons que les banques restaurent progressivement leurs marges, il n’empêche que les conditions d’emprunt des porteurs de projet (acquisition, construction, travaux, autres projets) se sont fortement dégradées depuis bientôt un an déjà : le coût du crédit a explosé avec des taux multipliés par 4 sur les douze derniers mois, sur certains prêts immobiliers.
Cette forte inflation sur le coût du crédit entraîne de fait une baisse du pouvoir d’emprunter des Français. On considère que cette perte de pouvoir d’emprunter atteint 25% pour la majeure partie des porteurs de projet. Nul besoin de préciser qu’avec de telles évolutions, de plus en plus de Français sont écartés de l’offre bancaire traditionnelle. D’autres pensent à reporter leurs projets.
On constate d’ailleurs que quelques promoteurs commencent déjà à offrir des remises sur leurs programmes pour atteindre le niveau des 50% de taux de réservation nécessaire à la bonne continuation des projets immobiliers.
Les conditions d’accès au crédit sont également davantage contraintes : les niveaux d’apport exigés pour les projets immobiliers atteignent des seuils jamais atteints. Et dans le même temps, les banques continuent de faire pression sur le niveau d’endettement après intervention (l’inflation continue de faire peur), par crainte de constater des dégradations de leur risque.
Et après l’été ?
Les avis divergent sur la reprise de l’activité de crédits immobiliers à la rentrée. Elle se fera en fonction de plusieurs critères :
- Une accalmie sur la remontée des taux pour ne pas aggraver davantage les conditions d’accès des emprunteurs.
- Une amorce de détente de la politique monétaire de la BCE, avec pour conséquence des taux de refinancement qui reviennent à des niveaux raisonnables. Cette condition est sans doute la plus importante car elle impacte directement le niveau de marge des banques sur leurs activités crédits.
- Un niveau d’inflation en repli continu après les bonnes nouvelles des mois de mai et de juin.
Là encore, cette tendance de repli de l’inflation permettrait aux banques de renouer avec la confiance : le budget des Français serait moins exposé, et donc le remboursement de leurs crédits également.
Ce que nous pouvons d’ores et déjà affirmer, c’est bien que le niveau des encours de nouveaux crédits générés les années précédentes ne sera plus atteint pendant de nombreuses années.
La période du crédit « facile » et « pas cher » est définitivement derrière nous. Et nous ne parlons dans cet article quasi-exclusivement que du prêt immobilier.
Nous assistons par ailleurs à une raréfaction de l’offre de crédits pour les locataires.
Mais cela est une autre histoire. Nous y reviendrons prochainement.
